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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:高房价不会带来高保障  

2009-11-17 07:27:38|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:高房价不会带来高保障
 
   在中国入世谈判中功勋卓著的龙永图先生,对房市问题的看法也是振聋发聩的。龙先生的观点我们大致列举一下:“现在房价之所以高,主要是在土地供应上,在建设一般老百姓的廉租房方面,政府做得不够”、“政府不是穷得叮当响,是有钱”、“应该2/3房子由政府提供;1/3开发商去做,这部分房价越高越好,让富人去买,税收给政府”、“可以将高档房放在郊区,富人不是有汽车吗?让他们开着奔驰宝马去”……。
    难道真的是高房价可以带来高保障吗?高房价就能带来2/3房子由政府提供吗?答案是否定的。
    正好看到瞭望周刊的一篇署名文章《走在钢丝上的地方财政》,对于分税制之后的地方财政困局的描述是很准确的。“财政收入压力太大,只能保刚性(支出)这块,干活的钱没有。”“上边总说这个投钱,那个投钱,但政策性投入到我们这层,实际看到的非常少,就是投下来,大部分也配套不起。“据财政部网站公布,今年1~9月份,中央本级收入占财政总收入的53.4%,地方收入占46.6%;中央本级支出占财政总支出的21%,地方支出占79%。这意味着,中央政府拥有较多的财力只负责了较少的事务支出,地方政府用较少的财力要处理大部分的事务支出。”以上是文中观点,对基层财政的忧虑很有现实意义。
    养人财政是中国财政的主要负担无可置疑了。那么真正要改变现在的财政状况,龙永图先生致力于推动的全面入世—不论是行为上的还是思想上的全面入世才能解决财政养人的问题。说严重一点,2/3由政府提供保障房的基础是裁减冗员2/3(公务员以及大量的吃财政饭的非公务员)。当然我相信没人认为是可以实施的。
    而且,龙先生的富人郊区化即使可以通过市场实现之,但是中心区域的廉租房能满足多少人群的需求?高地价带来的高拆迁安置补偿,中心区域寸土寸金,政府的财政真的有这个实力进行大量的廉租房或者经适房、或者经济租赁房、或者限价房建设吗?如果让龙先生继续当这个家,还会有龙先生的观点吗?
    同时看到了谢国忠先生的高论:“中国的房地产回报已经是零了,因为有折旧的。我们可以辩论说这是不是泡沫,一般我认为,历史上来说,偏离历史平均价格很远的几乎都是泡沫。”说起来房屋折旧,似乎房子在持有的过程中要贬值,折旧高的话大约10年就不存在价值了。但是常识是承载房子的土地无折旧。而且重估价值往往更高。
    始终不明白的是为什么很多高级专家和官员对于房地产问题的思路那么缺乏常识。
   
    高房价反推高地价,而高地价带来的拆迁成本增长的速度更是惊人的。很难在高地价和高拆迁安置中地方政府保持土地出让收益的可持续扩大。因为地方政府新上市的土地更多来源于最近的拆迁安置。土地财政现在和初期的情况变化很多,安置补偿占用了更多的土地出让金比例。而我们的舆论还停留在土地无偿征用和低价征用时代。
    在目前的财政困局中,地方财政只好选择商品房配建保障房。如果真的保障房占2/3,反而商品房占1/3,我想商品房价不会只是在天上,而是到了无垠的太空。
 
   
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