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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:地王趋势改变的楼市萧条更是灾难  

2009-11-21 02:43:43|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:地王趋势改变的楼市萧条更是灾难
 
    11月20日上午10点,备受关注的天竺22号地最终被北京市顺义大龙城乡建设开发总公司经过190轮竞价以50.5亿元的价格竞得,楼面地价达29859元/平米。这是北京最新的地王,资料显示:该宗地“六通一平”供地,性质为居住及居住配套服务设施。宗地总面积为526737平米,其中建设用地面积为271565.4平米,代征地面积为255171.6平米。规划建筑面积为169126平米以内。容积率仅有0.62,是北京今年容积率最低的一块住宅用地,因此也被称为“中央别墅区最后一块低密度用地”。
    地块价值主要在于别墅用地严控的供地方针。早在2006年5月31日,国土资源部发布通知,“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理。” 2008年1月3日,国务院在《关于促进节约集约用地的通知》中,依然明确要求“继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。而北京高端市场对别墅的需求一直被压抑。这也是对此地块的争夺意义之所在。是供求严重失衡的又一个例子而已。
    地王现象浮出水面是在07年,但是这不是地王产生的元年。没有土地招拍挂的严格执行,土地价格信息不透明,而协议出让土地信息很少公开。这个时间段的很多土地出让基本是不公开的,也就无法造成攀比。但是由此产生的问题也是严重的,土地出让领域成为腐败的温床。
    最早的土地招拍挂政策出台是在2002年7月1日,但是真正彻底改变土地出让形式还是在2004年的9月1日开始。土地市场的8.31大限才是最终影响05年至今土地供应局面的主因。但是在改变土地出让形式的初始阶段,需求与土地供应的严重不配比,开始了地王频频的局面。也只有在08年房地产投资信心严重不足的情况下,土地成交陷入萎缩状态,土地拍卖市场流拍现象极为严重。但是,楼市成交恢复的09年,天价地成了常态。
    09年地王是全国市场的基本情况,上推到5月份的地王局面,在经过市场的一番拉锯之后,9月份开始土地市场又重新开始地王频现的局面。
    北京市场:9月3日,SOHO中国以总额40亿元的价格将北京望京地区一商业用地归入囊中。9月7日,北京朝阳区奥运村乡安立路西侧居住用地由北京金力投资有限公司以13亿元竞得;同一天,北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司以22亿元的“地王价”摘得北京房山区长阳镇(长阳镇起步区1号地)居住、文化娱乐项目。
    上海市场:8月27日,华润置地以总地价35.22亿把嘉定南翔A07、08号,A02、A09、A10号两幅地块收入囊中,打破赵巷“地王”的纪录。
    9月10日,中海地产以70.06亿拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块,楼面均价2.24万/平方米,总价超过此前“全国地王”的北京广渠路15号地块,刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。
   9月17日,黄浦江中心段E18单元1-10地块,被海航集团旗下大新华物流控股(集团)有限公司、海航置业控股(集团)有限公司、海航实业控股有限公司联合以18.24亿元竞得,楼板价高达3.648万/平方米。
    而据中原地产发布的土地月报显示,10月居住用地成交面积较前12月均值增加104%。其中一线城市中京沪深居住用地成交面积大幅回落;而二三线城市成交面积出现井喷。大型房企加快在二三线城市掠地步伐,夺取优质地块。仅十月份万科、保利、中海、富力等10家大型房企在全国范围内拿地合计达26幅,成交金额达399亿元。
    商品房满足中高收入阶层的改善性需求的概念已经越来越清晰。保障房瞄准的人群才是最低收入人群,而保障房大建挤压的商品房供地越加紧张也是必然的。地方政府在土地供应上对于基本建设、工业项目和保障房建设都是必保的,相对于商品房建设所取得的收益,前者中的基本建设、工业项目是长期的收益。而保障房主要还是高层的压力所致。但是,土地资源是有限的,保了这头保不了那头很正常。
    土地资源有限还有一点就是正常的土地收储难题,经历过拆迁的朋友都知道这一过程的艰难程度,着急是不可能的,很多拆迁案例让我们了解到,拆迁过程是很难按计划完成的。有的甚至因为最后的一两户拖延三五年,这才是最关键的方面,相比所谓囤地,征收环节遇阻才是不能满足土地供应的根子。
    如此,宁肯土地天价,总比土地流拍致投资转移强得多。
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