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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:中国楼市是需求市并非政策市  

2009-12-14 07:27:21|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:中国楼市是需求市并非政策市
 
    开始于2003年的楼市宏观调控,在地价房价轮番推动的上涨过程6年之后,对楼市政策市的认识还在涨衰双方的视线中。把楼市归结为政策市几乎是各方一致的认识,但是,实际政策一直没有真正左右楼市大势。为什么会造成如此局面,实际与楼市需求的不可压抑以及楼市供应的艰难增长,政策功效一直严重不佳。但是,中央经济工作会议的决议表明,对政策调控房价地价,高层思路越来越清晰。重拾03年开始的连续5年对楼市的打压政策几无可能了。
    确实,11年市场化房地产进城,住房消费水准在国内有巨大的增长,这是不可否认的。按顾云昌的说法:中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%,而建筑能耗占到中国全社会能耗总量的40%。而对于社科院85%的家庭失去购买住宅能力的说法,任志强先生在博文《荒谬的结论 》(http://blog.soufun.com/1796106/8935501/articledetail.htm)表示了质疑。
    任志强先生认为:“全国是指城镇还是指包括农村在内的全国?那就先要问问中国的现状中农村有多少人有房子,他们是否还要买房子?城市中多少人有房子,还有多少人要买房子和应买房子。如果按收入计算85%的家庭买不起房子,那么如果加上这些住房资产和资产的升值之后又有多少家庭买不起房子呢?中国是全世界住房私有化率最高的国家。农村的宅基地大于城市建成区的四倍多,许多农村都出现了一个大家庭多套住房和空心村的现象。这些宅基地是不花钱取得的,尽管还有约1500个家庭处于贫困之中,但也并非无住处。不可否认的是改革三十年不但让中国农民的收入大大提高了,也让中国农村的住房条件大大改善了,农民的住房基本得到了解决。中国的城镇实行了约五十年的住房实物分配,并以房改购房的方式变成了住房私有资产。这些住房存量高达50%以上,另有约25%的商品房,和原有11%左右的存量私房,让城镇的住房私有化率超过了85%,远大于美国并居世界第一。”
    而据任志强先生的推论,每年城镇住房竣工量约为6-8亿平方米,其中商品房约不到500万套,非商品房约为300万套,合计不超过800万套。按此生产能力计算,满足85%的家庭住房则要47年。那么巨大的刚性需求如何找到出路,实在不是政策所能左右的。
    中国楼市目前的推动力主要来自于新增家庭的刚性需求以及全部家庭的改善性需求、城市新增人口的基本需求。中国城市化进城,更多的体现在高考扩招导致的来自于农村的大学毕业生直接的城市化,以及来自于中小城市的大学毕业生涌进大城市,这是导致超大型城市房价暴涨的根本原因。
    据美联物业近日发布的一份关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅的对比数据表明,今年房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧,北京楼市泡沫化指数全面超上海。根据北京统计局公布的2008年北京市职工年平均工资为44715元,2009年计算涨幅10%,夫妻双方年平均在10万左右。购买一套北京的普通5环周围商品房平均115平方米,平均单价在每平方米17000,总价为需要200万元左右。房价收入比为20年。
    美联物业市场研究部根据上海市统计局数据熏2008年度全市职工平均工资为39502元,2009年计算涨幅10%,夫妻双方年平均在9万左右。购买一套外环普通商品房平均95平米,平均单价在每平方米18000元,总价为需要170万元左右。房价收入比为18年。
    但是,房价收入比前提就是错误的,作为全国高端收入人群为主的京深沪穗杭楼市,以这些城市的平均工资水平去分析,结论只能是错误的。
    中国城市收入水平的差距是很大的,这是与欧美完全不同的地方,再有就是国人的工资水平与实际收入水平之间的差距在少数阶层也是大相径庭的。富裕家庭的有钱程度,根本不是工资收入水平所能涵盖的。
    京深沪穗杭所谓的房价泡沫只是基于这些城市的平均工资水平,并不是基于全国最高收入阶层涌向这些城市人群的全部收入水平。而中西部广大地区的房价基本还在成本线的基础上加上合理利润的水平上,泡沫是不存在的。
    需求强劲但是土地供应限制是不可改变的趋势,这也是高层在屡屡推出打压行业的政策适得其反之后的反思。政策打压房价是根本做不到的,只能加剧楼市矛盾。而真正合理的方式只有加大供应一条路可走。
    解决供需严重失衡,不是一朝一夕的事。
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