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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:抑制房价涨幅的几点思考  

2009-12-04 03:33:35|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:抑制房价涨幅的几点思考
 
    从03年开始的抑制房价的宏观调控政策一直没有起到应有的作用,反而越调房价涨幅越大。这里面除了土地价格真实合理的上涨之外,主要原因是收紧房贷不奏效,收紧土地源头加剧供应不足局面,而土地招拍挂政策初衷是消除土地出让环节的黑洞,但是信息的逐渐开放和土地收储过程中日益加剧的钉子户问题,促使地价涨幅过猛,房价也随之循环上涨。
    认清政策的失误主要是为了合理的制度措施以抑制房价上涨的速度。抑制投机性需求,着眼点不应该是直接对准投机需求,而且,投资和投机本身就有很多相通的地方。我们的很多人,错误的定位投资与投机,比如二套房贷政策银监会思路与央行、国办认识是有差距的。二套以上未必是不合理的,比如国人习惯自住一套、给子女一套、长期投资出租一套,条件允许的话,再投资一套商铺,所谓一铺养三代。没有二套以上的投资,何来的租赁市场?那么抑制二套房本身,就把租赁市场给全盘否定了。
    但是,什么是不合理的需求?这也是我近期引导消费话题的要点:不合理消费是不顾客观条件限制,千方百计挤独木桥,全部涌向商品房市场的行为,客观加剧了供需矛盾。没有这种需求,投机性需求便没有市场。
    但是如何抑制不合理的住房需求,不是简单的抑制可以解决的。我们现在的地方财力,解决租赁尚且不足,现在的舆论又把夹心层纳入保障的范围,这本身就是不合情理的。故此而失彼实属必然。
    夹心层问题主要出在一线城市,而二三线城市并没有夹心层问题,所以所谓的二次房改针对的是整个住房体制的改革就是思路的根本错误。通过一定的努力可以达到购买商品房的目的是夹心层具备的能力。
    12月3日财政部网站消息,财政部企业司有关负责人日前就《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》相关问题答问时表示,根据《企业财务通则》,企业不得为职工购建住房,不得承担馈赠等支出。也就基本否定了以集资建房的名义为国有重点企业解决职工住房问题的现行实践。所谓夹心层,实际更多的是国有企业、事业单位以及大专院校、公务员们,财政困局下着眼点转向这个阶层本身是不合理的。原因是租赁市场的不完善和廉租房的缺口之大是加剧供需矛盾的主要原因。
    现有的财政,支持保障的部分杯水车薪,根本不能解决所有问题,那么分清轻重缓急就是必然之选。那么,最艰难的是哪个阶层?无疑是城市低保人群和农村务工人群以及农村大学生的进城人群。这部分人是最应该成为保障的主力,但是,所有的保障政策却把最该保障的人群撇到了一边。
    城乡差距,在城市还有可能高消费的时候,农村出身的大学生群体与农民务工人员,包括城市不可或缺的进城小商小贩,生存状态值得我们关注。而廉租以及超小户型的租赁对于这个阶层的消费来说也许是最合理的。解决了这个阶层的居住问题,社会和谐才有更好的保证。
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