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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:银行应严格对80后群体的按揭审贷工作  

2009-12-07 22:21:34|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:银行应严格对80后群体的按揭审贷工作
 
    中央经济工作会议的召开,已经结束近期很多对于楼市的发展有错误认识的言论。
    中央经济工作会议有几点涉及投资和房地产发展的意见。
    一、提高宏观调控水平,保持经济平稳较快发展。要突出财政政策实施重点,加大对民生领域和社会事业支持保障力度,增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度,支持重点领域改革。要保持投资适度增长,重点用于完成在建项目,严格控制新上项目。
    二、加大经济结构调整力度,提高经济发展质量和效益。一是扩大居民消费需求,增强消费对经济增长的拉动作用。要加大国民收入分配调整力度,增强居民特别是低收入群众消费能力。增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。二是积极稳妥推进城镇化,提升城镇发展质量和水平。要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制,提高城市规划水平,加强市政基础设施建设,完善城市管理,全方位提高城镇化发展水平。
    三、夯实“三农”发展基础,扩大内需增长空间。
    四、深化经济体制改革,增强经济发展动力和活力。
    五、推动出口稳定增长,促进国际收支平衡。
    六、着力保障和改善民生,全力维护社会稳定。加强廉租住房等保障性住房建设,支持棚户区改造。
   有关楼市政策转向没有新的说法。
    09年中国楼市的形势无疑是乐观的,具体表现为天价地不断,土地出让形势依旧向上的趋势,而一线和少数二线城市房价迅速回升至金融危机之前的水平。这一回归的真实支撑还是自三月份以来的消费支撑。只能说房价重回了07年的形势,但是土地价格的回升更加猛烈。究其原因还是供应与需求的不配比。
    如果继续土地供应严重不足的局面,土地价格仍将快速上扬,这是应该注意的现象。我们可以预言的是土地供应增速不可能快速增加,而且受土地收储方式的限制,拆迁安置条件水涨船高,土地收储难度越来越加大。同时,土地整理的速度也越来越放慢。
    加大保障是应有之义,但是保障挤压商品房用地,使得市场上的普通商品房用地供应越来越少。这也无疑加剧了企业对住宅用地的争夺,这才是天价地频频改变不了的原因。如何限制需求的快速增长,将不合理需求延缓,我们很多人认为应当瞄准投机需求,也就是限制炒房牟利。
    炒房的目的是盈利,炒房者对楼市的前景看好才会有对房子的爆炒。而产生这一预期,是高涨的市场需求。前文《陈宝存:中国楼市最大问题是消费不起冰激淋的小贝要买房》,写的就是本来不具备买房实力的小贝们,在同一时点入市抢购市场本已不多的住房,这才是房价地价短期暴涨的根源。开发企业以住房牟利无可厚非,但是严峻的供求失衡,才给开发企业以更大牟利空间,而后才是最土地的追捧。房价地价暴涨的根源是不合理的消费习惯。
    以目前80后群体的年龄计算,在20至29岁之间,即使是29岁,也仅仅有大约7、8年的工作经历,绝大多数还不会具备在城市买房的实力。那么,银行的审贷就出现了很大的漏洞。为什么主要购房群体是80后?严格审贷的话,如果具备了还款的条件话,这是何来的房奴说法?如果透支的是几代人的积蓄来加入抢购的浪潮,本身就不应该予以支持。
    我们的住房保障也出现了很大的问题。那就是这一群体应该纳入保障范围。但是经济适用房等等保障形势与这一群体无缘。
    合理廉租房和租赁市场,实际更是很好的保障措施。但是租赁市场任由之发展,良莠不齐的局面,是主政者的失职。政府在保障房的投入集中于廉租房,并建立完善的市场租赁市场,对于消费习惯的改变是有益处的。
    在商品房市场挤出80后群体,当会延缓供求失衡的矛盾。给市场以时间,而不是一味的职责市场,指责开发企业、指责财政困局下的地方政府。在土地问题上,地方政府已经失去支配地位,而逐渐过度的产权体系的建立,政府与民争利越来越不可能了。
    市场的改变伴随着很多的改变,适应这一改变需要多方的巨大努力。对土地局面、对财政困局的了解甚少,才有不断的对形势的误判。但是从中央经济工作会议看,高层已经清醒的面对这一危局,这无疑是巨大的进步。
   
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