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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:不要被商品房空置指标误导,买房宜早不宜迟  

2009-12-08 23:32:50|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:不要被商品房空置指标误导,买房宜早不宜迟
 
    在接轨的过程中,我们的拿来主义,使得很多指标或者名词无法与国内指标、名词衔接。房价收入比如是,商品房空置率指标也如是。但是我们往往用不一致的指标体系的国际通行版本,衡量被暂且应用在中国指标之上的指标,自然要产生很大的误导。
    国家统计局前十月商品房统计数据显示,10月份全国商品房空置面积分类指数为91.07,比9月份下降0.36点,比去年同月下降4.24点。9月末,全国商品房空置面积为9777万平方米,同比下降3.7%。其中,商品住宅空置面积为5703万平方米,同比下降13.2%。而空置时间在一年以上的商品房面积为5663万平方米,所占比重为57.9%,比去年同月提高15.9个百分点。
    那么我们回头看国际通用以及中国指标的差距:
    遍查资料:国际上通用的住房空置指标,是住房空房率,即以一个国家或城市的实有住房总数为分母,以空房总数(一般指实际空置一年以上的住房,包括存量和新建住房)为分子,计算出空房率。而目前美国的空房率为9%~10%,英国的空房率也在10%左右(最高年份曾达到过13%)。西方国家的专家认为,维持10%的空房率,是这些国家经济发达和住房富裕的表现。有了10%的空房率,就不会产生住房紧缺现象,人们流动到任何一个城市去,都能很容易地租房或买房,人们对住房有了较大的选择余地,有利于在经济发展中不断地调整产业结构、调整工作岗位和加速人才流动。
    这个概念在我的以前文章中也一直提及。我认为合理的消费是户均三套以上住宅,也就是父母一套,给儿女准备出一套,用于出租一套到两套。进城务工和经商人员大多来自于农村,经商哪怕就是小卖店,或者小吃店,也不可能要求务工经商人员自己带上农村的房子,带上农村的小卖店,而只能在城市租房,豪华一点的还要租居住和营业的场所。这便是我们不理解的投资需求。而目前商品房开发的区域很多是郊区和城市边缘,配套要经过许多年才可以完善,这些商品房的销售一个项目可能需要4、5年才能实现。
    然而我们的所谓商品房空置率,与西方通用指标却并不相同。我们于20世纪90年代出台了空置商品房指标。这个指标规定,统计年度到12月31日已建成而未售出的商品房,均为空置商品房。在计算住房空置率时,最初曾经用当年建成商品房总数为分母来计算,后来又改为用当年建成住房总数为分母来计算(目前仍较多地使用这一计算方法)。为了使统计指标能比较准确地反映商品住房的销售和积压状况,有关主管部门针对住房空置指标存在的缺陷,在2003年做出补充规定,决定将相关指标补充为:住房建成1年以内尚未销出的为待销商品房,1~3年内未销出的为滞销商品房,3年以上未销出的为积压房。
    但是这一指标在日常的统计中并没有真实运用。我们沿用的商品房空置指标一直是不准确的,得出的结论当然也是错误的。
    我们可以看到的是欧美的住房空房率指标反映的是在全部住房中空房所占比重,我国住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重,把住房空房率10%%的警戒线直接套过来用于我国的住房空置率警戒线,得出的结论也就基本错误。那么现在的很多学者眼里的泡沫,源于对指标的误读。还有就是我们感官上的商品房空置,是否入住是我们很多销售人员惯用的,甚至发明出数灯头的方式。
    泡沫论与商品房抢购同时存在只能说明泡沫论出了问题,也只能出在商品房空置指标上。市场状况作为消费者是有准确感觉的。致使商品房价暴涨,主要原因不是开发企业的炒作,也不是地方垄断土地供应,而是不合理的消费理念造成的同一时点入市抢购商品房。这也是我近期一直强调限制不合理购房的主要原因。
    而且美国次贷危机的警示作用恰恰是两房对根本不具备买房能力的最低收入阶层提供贷款,这才是最危险的局面。
    但是,土地紧缺不可改变的现状和将来,土地价值日益提高也不可改变。那么总趋势是房价一直因为地价上涨而上涨。而中央工作会议,对收入的分配调节才是解决购房问题的关键,收入增长而不是房价下降、地价下降。所以,买房宜早不宜迟。
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