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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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“假按揭”不能根除责任在银行惜贷  

2009-04-28 06:56:44|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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“假按揭”不能根除责任在银行惜贷

陈宝存/ 

    房企的融资自03年6月12日的121号房贷新政开始十分艰难。特别是民营房企,几乎无法指望银行的支持,这还不是08年才有的现象。我一直不注重和银行打交道,原因是在实践中我感觉到:银行是亲生的儿子,但是过继出去了,所以不指望他。

    121房贷政策在七个方面对流入地产的资金进行了限制,其中三条规定对开发商予以较大限制:

    首先,开发商申请贷款时其自有资金不低于开发项目总投资的30%,那些靠东凑西借自筹资金或者是临时从银行拆借资金的小开发商将被拒之门外;

    其次,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,限制了开发商利用个人按揭的资金进行滚动开发;

    第三,人民银行规定要严格防止建筑施工企业为开发商垫资,这将制止当前房地产市场存在的这一普遍现象,进一步切断开发商的资金流。这些限制让地产商们叫苦不迭。

    其中最要命的是限制对开发商流动资金的贷款和对施工企业的贷款,后者主要用于为开发商垫资。

    当然之后的国18条对于房地产市场的肯定,这一新政没有得到根本落实,对于市场的繁荣来讲,完全落实的话,效果会更差,市场会更收紧,而不是活跃。 

    民间融资成本的高昂相信很多知情者是了解的。所以民间融资抓的再狠,也一直没有清除,而且央行原副行长吴晓灵女士也一直声称鼓励房企民间融资的探索。05—08年,民间融资到底如何掌握是否非法,我所在地区的工商部门对老百姓的举报也不置可否,原因是不知道如何辨别。

   

    国情是没有活跃的融资环境,地下钱庄一直是扰乱金融市场的因素,但是地上的又不支持中小企业,特别是民营企业的发展,银行的存在意义何在?把风险无限扩大,甚至不想担负任何投资风险,这也是国有银行一直无法加入国际大循环的根本原因,也是入世承诺无法兑现的根本原因。

    当然中国国有银行支持的大型国企势必成为庞大的恐龙,治理结构以及人才结构的原因,大型国企如果没有国家支持,很难在市场的大海中拼搏。那么最大的风险也就是国有企业,但是我们遵循的是肉烂在锅里原则,一起倒掉也不心疼。

 

    民营房企,特别是中小房企无疑是使市场活跃的鲶鱼,而且区域性的市场形势决定了三四线城市以民营企业为主体。得不到银行资金支持的民营房企有几条路可以选择:

    1.民间直接融资,面向企业、面向个人同时存在,利息是高昂的;

    2.寻求项目合作,出资方利益要求也很高;

    3.在无法取得预售证之前的直接团购,这是很多二三线城市普遍采用的方式;

    4.组织“假按揭”,这是在预售证拿到之后的选择,主要是开发贷款银行的收紧。

 

    但是银行审贷的日益艰难,“假按揭”这样的形势偶尔存在,但是绝不会普及。同时假按揭的风险在于项目销售不可持续,或者房价大跌40%以上(首付四成),用于抵押的房产缩水,银行成为房东。但是这样的现象在发展情况良好的中国市场,很难存在。

   

    至于所谓的“假按揭”风潮,和“断供潮”,“房企大佬自杀潮”一样,仅仅是把一个现象或者少数现象无限放大的非理性说法。因噎废食的成语早就说明了这样非理性思路的错误。相信他们是懂得因噎废食的道理的。

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