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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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楼市为什么屡创奇迹且违反“规律”?  

2009-05-12 03:42:27|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市为什么屡创奇迹且违反“规律”?
陈宝存/ 
    “预言家”们又一次失策了,至于本轮回暖的原因很多草根专家百思不得其解,解不出道理来,就只好造谣生是非,什么“假按揭”,“高退房”,而且又进一步预测楼市回暖只是假象,中国经济的基本面不支持楼市回暖。事实还是会无情的驳斥这样的预言。
    年前年后的预测中国房价要下降45%—75%的人,北京二环房价下降到3000元的时寒冰、曹建海们不知道如何感想,牛刀也只剩下谩骂了。这是必然的,草根学者的崛起只是网络炒作的结果,并非是他们明白规律,现在看来更多的显示了他们的无知。
 
    那么楼市为什么不按他们所谓的“规律”走呢?中国楼市又按照什么规律走?这是要深入探讨的。
    首先:中国楼市仅仅十年的全面发展,与市场化上百年的美欧市场有很大的不同,与亚洲先进市场也有很大的不同,不好作类比。中国楼市介于市场与计划之间,政策调控比较频繁,而且对楼市规律自上至下有很多错误观念,完全市场化一直无法实现。
    其次:房改之前五十年增长,基本居住是解决了的,虽然在产权界定上并非只有商品房一个概念,但是不能一味抹杀50年福利分房的经验和成绩,更不能抹杀高速发展期内农村居住水平空前提高的事实,高住房自有率不仅仅是产权住房。所以现在商品房要解决的最大量的是改善需求问题,以及城市新增人口的居住问题。
    再次:收入的不确定性在国内是非常严重的,收入统计数字很难涵盖到富裕阶层,这也对市场的预测提供了错误的数字情况,而土地供应的现状并不支持满足所有人群的改善性住房的要求,城市新增人口的基本居住需求更没有考虑到,也不可能有财政实力去满足这部分新增人口的增加需求。
    第四:短暂的全球金融危机对楼市消费的影响很微小,原因是国内对于资产的认识,中国人有传统的习惯,买房是一生的大事,而金融危机不过是短暂的事件,经济恢复是必然的。无疑目前是最适合购买不动产的时期,中高收入阶层目前的抄底是最合适的。而经济一旦恢复增长,这样的局势理当立刻消失。
    第五:一年多的持续观望,楼市价格空间被挤压,同时被挤压的是房地产投资,更兼有商业银行对房企的不支持是最近六年来的常态,改变这样的融资环境短期内不可能做到;新增供应在未来两三年内将持续低迷,而供求关系的影响,楼市继续下探的可能微乎其微。
    第六:商品房的预售制,客观保护了房企投资,低于成本或者楼市的低迷,08年我们已经很清楚的是房企开工停止、复工无望、土地流拍等诸多现象。指望房价大跌的人们面临的只有失望,这才是中国楼市的基本规律。商人言利无可厚非,没有收益的投资不会被追捧。
    第七:楼市非股市,也不是一般消费品市场,所以不会遵循一般消费品市场供求关系为唯一理由的规律。中国楼市在土地奇缺的局面下,螺旋式上升的预期越来越显现出来。
   
    还有诸多因素支持中国楼市的大局不被逆转,而08年楼市观望对中国经济的全局影响之深已经摆在决策者面前,大力拯救经济的政策必将进一步出台。这在总理最新讲话中已经强力显现,而经济的回暖只会更加速楼市回暖的预期。
    房地产市场不会随着整体经济下滑而停止,这是国民经济重要支柱产业地位所决定的。但是在经济恢复之后,房地产市场投资高涨更是可以预期的。
    这便是中国楼市的基本规律。
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