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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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调低自有资本金率之后还有多少政策可以期待?  

2009-05-01 02:57:24|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调低自有资本金率之后还有多少政策可以期待?
陈宝存/ 
    国务院总理4月29日召开国务院常务会议,讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,决定调整固定资产投资项目资本金比例,审议并原则通过《流动人口计划生育工作条例(草案)》。
    为应对国际金融危机,调动社会和企业的投资积极性,扩大投资需求,调整和优化投资结构,会议决定,对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整,降低城市轨道交通、煤炭、机场、港口、沿海及内河航运、铁路、公路、商品住房、邮政、信息产业、钾肥等项目资本金比例,同时适当提高属于“两高一资”的电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷项目以及电解铝、玉米深加工项目的资本金比例。会议要求,金融机构要认真评估项目,在提供信贷支持和服务的同时,切实防范金融风险。
    年初中国人民银行和银监会联合发布的《廉租住房建设贷款管理办法》将企业建设廉租房贷款利率在基准利率水平上下浮一成,并将其资本金率下调至20%。此后,银行纷纷给各大开发商动辄百亿元高额授信额度,此次银行则将商品住宅资本金比例进一步放松。
    这对于逐渐下滑的房地产投资形势应该是个转变。一季度全国商品房销售面积同比增长8.22%,销售额同比增长23.07%,3月份以后商品房销量恢复了同比增长态势。房地产市场成交大幅回暖已无争议,近期成交量已经接近高度景气的2007年平均水平。但是在去库存化卓有成效的同时,尽管有保障性住房等刺激因素,1-3月份我国房地产业开发投资同比增速仅为4.1%,比去年同期回落28.2个百分点。如果今年房地产开发投资增速同比回落20个百分点,将直接拉动GDP增速回落1个百分点以上。 在回落的28.2个基点中,还有提速的保障住房投资,足见商品房回落的程度。
 
    但是我们也看到土地重新成为争夺的焦点,虽然不是普遍现象,但是无疑是未来一年的方向。毕竟随着存货的下降,作为原材料的土地因为垄断在地方政府手里,招拍挂重新成为热点是可以期待的。面粉就是那么多,这个态势是不会转变的。
    据国土资源部测算,在国家新增4万亿投资中,大概有3.2万亿需要新增建设用地。按照每亿元投资需要44亩地的标准来测算,最近两年扩内需需要的土地是120万亩。因此我们预计,在经历了2008年普遍出现的“计划未完成”后,2009年土地实际供应总量将在4万亿投资项目推动下出现增长。如何提高房地产投资比例,自有资金占比下降是很好的政策。现在已经不是投资过热,所以抑制投资的政策回调是可以理解的。
    随着房价逐渐回落,很多城市的房地产市场逐渐走入下坡路,但是这仅仅是短暂的现象。而这一现象带来的结果无疑是新一轮土地市场和房价升温的前兆。这在国内一直反反复复存在着,非完全市场化的土地市场和保障房逐渐加大的住房供应,使得房地产的市场化程度只能是下降,而不会提高,所以政策风险是必要防范的。
 
    那么在资本金下调之后,还有多少政策鼓励房地产投资的预期呢?我看只有取消90|70政策、进一步降息和金融机构存款准备金率,鼓励信贷支持房地产开发投资,但是无疑全面改变自03年开始的宏调政策方向是没有异议的。
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