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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

房价无泡沫,土地价格不决定房价有悖常识  

2009-05-19 06:20:32|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价无泡沫,土地价格不决定房价有悖常识
陈宝存/ 
    抛开一线城市楼市投资价值不谈,二三线城市及以下城镇级小城市,到底是购买能力决定房价还是地价以及建安成本决定房价,应该是不用争论的。
    我们常识里07年的房价暴涨局面,不过是04年8.31大限之后由于土地垄断,遭遇土地收储艰难局面,天价地频仍,房价成倍暴涨。而商品房改善性需求以及投资需求、婚房的刚性需求强烈,引发上一轮土地房价的双双暴涨。也由于招拍挂信息的公开化,对于土地的认识从上到下也就有了真实土地价格信息。而无疑这样的土地价格信息对于不了解土地出让价格构成的被征地拆迁户来说,起到了误导的作用。
    比如:出让价格当中包括收储成本、土地出让金(占40%),以及地方土地部门的利润。但是信息的公开化一个最大的问题在于,土地拍卖价格500万一亩,被错误理解成土地收储价也是500万,提高了被征地农民以及拆迁者的心理预期。不恰当的是这一信息没有直接的合理引导。
    那么下一地块的收储基准价也就上升至500万,地方土地部门收储艰难也就随之形成了。有很多错误认识是地方政府决定地价,实际在当前局面下,这样的认识是没有道理的。地方政府这几年土地出让金收入增加迅猛一个最大的原因是土地价格被公开化,以前的低价强制征用已经远离市场。所以即使是保障住房,也面临着市场化征用的局面,也就是说无偿划拨事实上已经不存在了。
    这是很无奈的现象,而且是不可改变的现象。至于有信息说土地价格回落,实际基数是以07年天价地去比的。而这样的局面是不可能长久的。
    重拾对土地的信心,是很快就要到来的。
 
    08年观望是否解决土地源头问题?答案是否定的。停滞不等于问题没有了,问题将一直存在下去。至于很多常识性错误理解比如土地国有的概念,把地方政府当做土地拥有方,易宪容谢国忠等一直基于土地国有,可以无偿从土地使用者手中收回的概念,所以认为房价要大降,房价泡沫高昂,这显然不是学者的应有治学态度。
    而二三四线城市房价的走势,主要是来自于逐步提高的土地价格,已经税费的无度收取,还有建筑形式变化引起的建安成本上升。比如从多层楼到小高层和高层的过渡,以及产品层次的提升,房价再继续几百元的局面是不存在的。
    这也是保障住房不可能维持在2000之内的根本原因。为什么说2000元?这就是经济学家谢国忠对于经济适用房成本价的认识,他认为只要地方政府无偿划拨土地,经济适用房成本可以维持在2000元|平米。这样的案例是存在的,比如强制征用的土地,或者04年已经征用的土地,现在作为经济适用房土地供应的。但是这样的地块是很少的,而且不可持续。
    眼睛只盯着一线城市,而且不考虑一线城市基于土地及其他资源的稀缺,这样的政策推出,也就是上海感冒全国吃药的现象,在中央政府层面,认识是比较清晰的。也就是政策调整以地方政府为主线,而不是全国一副药方,这是很实际的认识。
 
    不要鼓励地方政府强制征地是对的,但是由此带来的土地收储艰难也是必须要承受的。我一直反对基于公益名义的征用土地,而不是按市场化的方式取得公益土地,其中也包括保障住房用地。因为对于土地使用者来说,这是不公平的,也无法顺利实施。而三四线城市保障住房的价格与商品房越来越趋同,这是正常的过程。关键在于地价不是统一定价,时间节点的不同,土地价格相差悬殊。这也是在建项目可以适当回调价格的根本原因。但是土地市场开放为招拍挂出让之后,土地价格公开化,价格空间也就越来越小。
 
    这样形成的二三四线城市的房价是没有水分的。至于消费人群,不可能是所有老百姓。改善性需求、投资性需求以及婚房的刚性需求,收入来源是不同的,而是和改善性需求的那部分人群,随着贫富分化的加剧,真实收入已经不再统计数字中。所以很多对市场的评估产生偏差也就是正常的。
    至于婚房,因为独生子女政策以及中国人的传统习惯,购买力绝不是婚龄青年独立形成的。收入是中国最难统计的数字,原因是工资外收入广泛存在,而且有很多是远远高于工资收入的。这样的现象在西方、特别是美欧是很难存在的。这也是许多数学以及经济模型不适用中国市场的根本原因。
 
    中国楼市并无泡沫,这是普遍市场现象。
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