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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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调低资本金具两面性,对楼市功在长远  

2009-05-31 00:19:59|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调低资本金具两面性,对楼市功在长远 
陈宝存/ 文 
    国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最值得关注的是,普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,成为此次调整受惠最大的项目之一。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低,其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后,已经恢复到1996年的水平。 
    降低融资门槛的努力事实上会证明是正确的选择。宏观调控越来越理性聪明,这是前述五年不可想象的转变。 
    当然,由于楼市深层问题,也即是土地供应局面不可改变,下行趋势越来越不可能。而随着刚性需求的释放,长远看,楼市向上的趋势越来越显现出来。这也促成了最近政策调整的多样性,防止暴涨暴跌,楼市进入稳定健康向上发展成为我们追求的目标,这也是理性看待楼市的反应。 
    我们知道,调低资本金融资门槛会出现两种现象:第一,现有闲置土地进入市场成为可能,那么09年,10年市场供应严峻局面会得以改观;第二,大型房企以及大型国有房企的土地布局加速,下半年及10年对于土地争夺势必加剧。 
    以上现象在各个城市市场表现不尽相同,但是有一点是共同的,那就是有利于企业扩张,也有利于土地上市量的增长。 
  
    我一直认为楼市调控政策很难解决深层问题,楼市问题也没有想象的那般严重。一线城市的土地中心区域的奇缺,全国对一线城市的包围,使得几大重点的一线城市房价上涨迅速,这本身是合理的。有一点不合理的地方是城市原住民的拆迁补偿标准和补偿方式不合理,这在京深沪穗这样的城市表现出来的就是不以实物补偿,原住民的居住日益边缘化,解决这样的问题可以通过拆迁补偿方式的改变。用人家的地,直接给人家房子,二三线城市很多地区是这样的方式。 
    也有新闻提到了地方政府土地财政的真相,近日有消息披露,截至5月22日,北京土地市场今年共成交土地78宗,土地成交额约93亿元,政府在其中的土地收益大约占到了三成,为26.92亿元。土地一级开发成本是一直存在的,不过很多人对此有很大误解。认为土地出让金全部被地方政府获得,这是不正确的。而且随着土地征收的难度加大,这个比例会进一步降低。认为土地财政不合理的呼声很强烈,认为地方政府对土地财政有相当责任的呼声更是强烈,但是这不是真实的。 
    从而土地价格不会下降,只能稳步增长才是合理的趋势。 
    但是政府可以做的还是要改变土地出让方式,慎用拍卖挂牌,以稳定土地价格,不至于因为竞争而导致的土地价格暴涨。 
  
    调控应致力于解决08年的暴跌而导致的全面停滞,投资转移的局面。这样才是有序健康发展的楼市总要求。 
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