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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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二三线城市短期内没有房价上涨的空间  

2009-05-31 23:29:36|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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二三线城市短期内没有房价上涨的空间
陈宝存/ 
    政策仅仅因为一线城市土地价格和房价的一轮上涨而重新捡起大棒,很显然还是全国一副药方的思维定势。实际房地产市场发展程度不同,更多的二三线城市回暖还在正常可控范畴,而由于城市建设仅仅是短暂的起步,还有大量的可以拆迁改造的项目,中心城区土地供应并不缺乏。也就是合理走向的话,二三线城市土地放量还是可以满足市场需求的。
    实际房价上涨的真实原因还是供应形势的影响。一线城市主要还是市场对于供求关系仍旧失衡的影响,而且这样的影响也是很难消除的,所以一线城市中心区域房价上涨是很难得到控制的。比如北京,主城区四环之内房价下行希望不大。但是同样是北京市场,外线地区房价上升的空间也不大。
    对于房价这个敏感问题,我们大可不必回避,更不要加大惶恐,科学的调控一定能解决房地产市场的问题,前提是不要频繁变化政策。
 
    正确的分析全国市场的形势,可以找到正确的调控途径。虽然说实话,我是不赞成调控的,而是尊重市场。市场才是最好的调控手段。
    二三线城市随着资本金比例下调的影响,融资成本压力减轻了许多,这是合理的措施。加大购置和建造成本的所有努力都是不适当的。因为绝大多数城市自住型需求为主的形势很难转变,那么加大购置和建造成本的努力都是打向了消费需求,因噎废食不足取。
    这也是08后期以及09年政策的英明所在。投资需求一定是存在的,但是禁止投资需求的所有政策努力最后全部转嫁到消费者身上。那么加税加费的所有措施,加息的所有措施,扩大和抬高门槛的所有努力都会转嫁到消费者身上。这也是我不赞成此时加征物业税的根本原因。不过,我宁愿认为所谓研究开征物业税是对市场的忧虑与打压。
   
    一直我认为拆迁改造是二三线城市的重点,源于对土地的认识,18亿亩红线的限制导致耕地可用范围很小。最近看到有些南方城市也把拆迁改造作为城市建设的重点,我认为是大趋势。
    合理的拆该政策对于被拆迁人来说是解决住房问题最佳途径。河北的经验有一条我认为是最合理的:即使你租用的是政府提供的无产权住房,在拆迁改造的过程中,也会给租住户80%的产权,而房管系统只占20%。我们在一次拆迁案中遇到了这样的情况,98年房改之前没有实力购买公房的,也由于本次拆迁改造获得了产权住房。而且由于原址回迁,且比例达到1:1.5,即使按80%计算,也达到1:1.2的回迁比例。
    而大多数城中村和旧城改造户,在旧城改造的合理政策下,获得的利益是最大化的。
    当然这不是所有的城市拆迁政策,但是可以推广至全国范畴。这样基本人群的住房问题就没有任何问题。
    存在的是城市新增人口的居住问题,与特困户的问题,政府再腾出手来专门把保障房供应给上述人群,那么取消经济适用房,大建廉租房就是合适的选择。
 
    解决好这个问题,二三城市住房问题就解决了。也就不用再担心房价引发社会问题了。
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