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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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万科可以复制吗?  

2009-05-04 02:26:48|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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万科可以复制吗?
陈宝存/ 
    万科无疑成了开发企业的旗帜,虽然07年天价地风波,万科也没有独善其身,对天价地的争夺有目共睹,但是狡猾的王石无疑是觉悟最快的。虽然业界对王石和万科颇有微词,但是因为拐点论,万科的市场占有率确实有了很大的提升,占到了全国市场的2.4%。所以潘石屹说住宅市场问万科也是有道理的。
    但是,万科的成就还能复制吗?什么样的企业可以复制万科模式?这是有疑问的。
 
    万科的路径决定万科是否可以复制,那么98年开始的房地产市场化改革和五年之后的宏观调控走向方式才是成就万科一枝独秀的根本愿因,在我看来,万科的前瞻性决定了万科的黄金十年成就,而这样的形势是很难复制的。
    我们房地产行业的市场化改革,在03年之后不是进步了,而是有很大的退步,表现在国企的市场占有量的急剧扩大,而国企的市场占有量来源于自03年6.12房贷新政之后,对于民营企业的支持明显下降,而中国中小制造业和中小放弃的艰难造成的中国经济和楼市的整体衰落实在不是全球金融危机之故,中国的楼市危机更是与美国的次贷危机没有根本的联系。
    面对国际大循环,我们的策略是忧患意识太浓,市场保护的不理性因素制约了市场的发展,计划的抬头比较明显。过度强调银行风险,银行向上市房企和大型国企的转向,对于市场的培养和逐渐成熟是相悖的。
    这也决定了民营房企复制万科模式是十分艰难的。而国企的治理结构是很难达到万科的程度的。
 
    我们很担心对于市场我们是否有控制能力,这也是政策的不确定和反反复复的根本原因。在市场和计划中间我们是在频繁打摆子的,走一步退三步,妞妞捏捏一路走来,对于企业来说,只看市场不看道路、不看计划一样要失败的。这一点对于万科来说恰恰是长项。
    而潘石屹承认的只看市场,和任志强的只看政策,无疑都是不全面的。也说明了潘石屹和任志强很难复制万科模式。
 
    还有一个最大的因素就是协议出让至招拍挂出让的转型期。协议时代的万科是很艰难的,原因是各地的保护主义色彩在地产届的表现更加严重,而不搞暗箱操作的万科系,在招拍挂之前只好拿边缘化的土地,异地扩张艰难之极,所以招拍挂之始王石与孙宏斌的龌龊也是很奇怪的。现在看来,对于孙宏斌04年疯狂感觉不理解的王石,后来的表现无疑只是复制了孙宏斌的拿地方式。也许是孙宏斌的疯狂差一点打乱万科王石的计划。但是无疑孙宏斌的失败不是孙宏斌的思路错误,而是疯狂的拿地与顺驰的人才储备产生了很大的矛盾,这是万科的高明。
    07年疯狂拿地,甚至天价拿地,现在还不能下结论说明万科是错误的。最后的事实也许是万科又赌对了。每一块土地的价值到底有多大?没有人会给出准确的价格。那么也许在新的一轮争夺中,土地新的价格永远高于上一块土地的价格,天价只是下一块地价的底价而已!否则对不起,收储你都收不上来。
   
    复制万科是很艰难的。我看不出又可以复制万科模式的空间和时间。
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