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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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制度设计缺陷致土地天价重来  

2009-06-12 00:09:08|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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制度设计缺陷致土地天价重来
陈宝存/ 
    到了必须改革土地出让方式的时候了。可以预见的是07年的天价地仅仅是今后地价的基础价,这一点早已经有所预见,但是08年的拐点使得对此的惊醒放松了很多。几年来为了程序的公正公平,我们付出了很大的代价,新劳动合同法如是,招拍挂土地政策更是如此。
    谁都不会否认公正公平的重要程度,但是谁也不能否认不是什么社会阶段都可以达到制度完善,所以完善的过程是要考虑制度成本的。这一点被忽视是没有道理的,纠缠于程序公正,制度完美不是说明那些人爱国,只说明他们的无知。发展的问题必须依靠发展来解决。
    招拍挂好吗?如果土壤具备,无疑是最公正的。但是我们相信公正已经可以实现了吗?法律法规不是不完善,而是执行的问题,与其追逐条文完善,不如考虑一下不完善的条文我们能实现几条。这是我们的悖论。
   
    土地市场的回暖仅仅是刚一启动,土地拍卖市场传来的喜讯实在令人担忧。实际正像富力老总张辉所说的那样,不是富力想当地王,而是拍卖就决定了你如果志在必得,在拍卖程序面前,就必须考虑高价天价拿地,别无他途!当然08年的情况是少见的,不是常态。
    土地市场整体供应一直没有改变供小于求的状况,很多城市的供应计划几年间远远小于供应实现,不仅仅是一线城市,二三线城市在04年8.31协议出让终止之后也是同样的状况,虽然国土部门不承认是由于土地供应剧减造成的土地供应连续三年吃紧,才有了07年的天价地频仍的局面。
    资料显示:一直以来北京土地供应计划的完成并不理想。譬如20052006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而,2008年未能保持这一良好态势,当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应14685公顷,其中住宅用地9111公顷。
    上海也是这样的状况:上海前几年土地成交情况大致为:二00三年为1500万平方米左右;二00四年300万平方米;二00五年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米;此后的二00六年为700万平方米;二00七年1000平方米左右。今年以来,以可建面积计算,上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。业内人士认为,土地市场的疲软将会使上海住宅市场供求矛盾重现。
 
    4月6日我的博文《招拍挂制度已严重制约楼市健康发展》一文提到几个方面:
    第一:大型企业的扩张只有招拍挂一种方式,造成土地价格的暴涨,进而引发土地征用价格的暴涨和钉子户的扩大化;
    第二:非实力房企为了企业生存,为了避开招拍挂过程,对小产权、建设新农村、旧城改造、城中村改造这样的实力房企不屑参与的项目大加追捧,造成了起点的不公正;
    第三:地方政府一为土地财政考虑,更要为城市建设的提速考虑,对开发的过程把关不严也在情理之中,各种开发形势共存,严重搅乱了市场发展;
    第四:招拍挂制度除了带来短时间地价房价上涨之外,没有起到规范市场的目的,也说明制度推出的不合时宜;
    第五:二三线以下城市招拍挂土地出让已经不是土地出让的主要方式,而仅仅是全部土地出让的补充;
    第六:土地收储形式的变化,地方政府对于土地收储已经不存在过大的积极性,土地财政下降趋势明显,原因是土地收储的艰难。
    我一直认为是土地出让政策的改变带来的目前危局,继续坚持招拍挂土地出让这样的局面是无法改变的。而土地价格的迅猛提速对于房价的控制是很难实现的。
    可以保留招标制,但是拍卖和挂牌是要舍弃的。
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