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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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商品房价永远背离低收入人群的收入水平  

2009-06-14 08:15:59|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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商品房价永远背离低收入人群的收入水平
陈宝存/ 
    央行昨天公布的数据显示,5月份居民户贷款大幅增加。多位专家表示,这意味着当前房地产市场的回暖。5月份我国居民贷款增加1876亿元,其中中长期贷款猛增了1008亿元。
    同时央行6月12日公布的《二季度全国城镇储户问卷调查》显示,尽管超过6成居民认为当前房价“高,难以接受”,但是对未来房价看涨的居民比例渐增,看跌的大幅减少到上季度的一半。
    与国家统计局5月份数据相对应,楼市走出低迷并且稳定上行预期更加强烈了。信心也来源与土地市场的成交现状,几乎所有一线城市房企又加入到了增加土地储备的热潮中。大型国企和上市企业对土地的兴趣之浓,已经逐渐赶上和超越07年。
    以北京为例:北京土地供应计划一直没有完成的迹象,譬如20052006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。2008年未能保持这一良好态势,当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应14685公顷,其中住宅用地9111公顷。很可怜的局面也来源于土地流拍和房企对楼市信心的严重不足。
     但是四月之后的土地市场却一改之前的局面,特别是广渠路10号土地溢价的表现,给企业信心的回暖以极大的推动,之后北京以及全国土地市场全面回暖,大型国企和上市公司都纷纷加入购置土地的热潮中。而土地市场的稳定恢复是楼市阳春的直接反应。应该说居民贷款特别是中长期贷款的增加很多流入了房企,加之资本金率下调和地方政府为招商引资而放宽土地出让金交付的条件,土地储备增长成为可能。
    至于对房价的预期,以目前房价的形成机制来看,解决房价问题是不可能的,原因还是土地价格的形成。特别是一线城市,土地占比房价的比例是极大的。一线城市主要在于土地整理成本的高昂。所以城市中心的房价中,土地占比达到一半以上也属正常。而拆迁成本在城市中心的土地整理中是逐渐提高的。还是以北京为例:西长安街老电信大楼附近民居的拆迁补偿标准由8800多调整为33000多,增幅375%,这也是方向性。
 
    商品房房价将永远背离基本收入人群的收入水平,这一点不会改变。居住问题的解决除了商品房之外还有拆迁改造,保障住房存在着。
    也从来不会有对商品价格的全面认同。实际只有增加居民收入的选择一途。
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