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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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楼市已经完全摆脱梦寐,楼价暴涨成隐忧  

2009-06-16 02:42:08|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市已经完全摆脱梦寐,楼价暴涨成隐忧
陈宝存/ 
   北京市场的销售恢复强劲。据北京市统计局及国家统计局北京调查总队的数字显示,今年前5个月,本市商品房销售面积为747.1万平方米,比上年同期增长1.1倍,比2007年增长11.6%。京城商品房的销售已恢复到2007年同期水平,还有所提高。
   今年15月,本市完成房地产开发投资额579.8亿元,比上年同期下降5.9%,降幅比14月缩小了20.6个百分点。这表明开发商对楼市的信心正在恢复。

北京市5月份土地一级开发投资额超过100亿元,15月全市一级开发完成投资额221.9亿元,其中土地储备中心和房地产开发企业完成的一级开发投资为161.2亿元,占全市房地产开发投资比重达27.8%,比上年同期增长2.3倍,对全市房地产开发投资回升拉动作用明显。受土地一级开发征地拆迁等费用支付影响,15月,全市房地产开发其它费用完成投资额为309.6亿元,由14月同比下降31.8%转为增长11%

全国土地市场增势也表现的相当明显。 资料显示:六月第二周,土地市场延续着上周复苏的态势,“抢地”场面随处可见,昔日流拍地块成为热抢对象,上海、广州、厦门等城市继续书写着“地王”神话。万科、万达、城建等行业领头企业纷纷斥巨资在土地市场拿地,目前加强土地储备或成为房企战略部署的重中之重...
    “买涨不买跌”在本周土地市场表现的淋淋尽致。在“抢地”场面随处可见情况下,去年南京流拍地块—栖霞区和燕路498号地块溢价1.8亿成交,上海流拍地块—青浦区华新镇1号地块溢价3亿成交。
广州城建以15324元/平方米的楼面价拿下珠江新城D8-C3地块,加冕广州天河“地王”,上海朗华置业有限公司以21983元/平方米的价格拿下长宁区周家桥街道91街坊地块,荣登本周单价地王。万科18亿拿下号称是“地王之王”的厦门湖边水库片区湖心岛北部地块成为本周重点关注地块。

    舆论也在推波助澜,对于楼市未来的走向,专家看好的比例越来越多。加上对通胀预期的估计,投资者进入楼市不是久远的事了。虽然未来的楼价涨幅从土地成交价格来看会是明显的上升局面,但是看来“买涨不买落”实在是不可改变的思维定势,很难被摆脱。

    土地市场恢复07年的价格暴涨局面来的太过容易,也太过明显。这一点对于市场的稳定绝不是好事情。如果认为土地价格仍旧不影响房价的涨幅,这样的弱智者存在的已经不多了。
    至于住建部关于房价价格构成不明确,尚需调查的说法是很不负责任的。土地出让价格信息是公开的,楼面地价连老百姓都能知晓,还不明白楼价的构成吗?真的不知道,住建部的失职而已。
   
    如上的市场情况,楼市健康发展成了隐忧。但是指责开发企业维护暴利或者就是维护合理利润都是没有任何意义的,需要改变的是楼市价格形成的机制,这需要多方努力。但是我们无疑也能看到,这样的机制变革是短期内不可能实现的。
    对于土地财政的理解大家是带着许多偏见的,这种偏见主要还是对于土地一级开发,也就是土地收储的知识缺乏所致。一级开发的难度越来越加大,这样的局面是很难改变的。我们在剥夺农民的用地权的时候,最关键的安排是农民土地丧失之后的保险和就业,这是地方政府最先考虑的。所以征地成本居高不下,甚至越来越高实际是合适的选择。但是无形中带来的地价上扬也是必须面对的。更何况还有广大的拆迁项目存在。
    房地产开发是无法摆脱这样的严峻局面的。压力也在成本的高昂不可以解决上面,但是市场成交的稳定,价格是很大的方面。致力于解决土地和楼价双双增长问题是要智慧的。而目前来看,我们的机制对此问题的重视程度不够,更没有合理的方案来解决这个问题。原因竟然还是对形势的理解判断失误所致。没有准确的形成机制的分析,如何能有正确的药方?
    正视这些现象,而且要相信这些现象不会因为短期调控而发生任何改变,不要试图继续打压地产产业。
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