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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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开发企业越来越成为拆迁中的弱势群体  

2009-06-23 06:32:43|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发企业越来越成为拆迁中的弱势群体
陈宝存/ 文
    几年来妖魔化房地产行业和企业的逆流给行业带来的伤害是很强的,房地产行业和开发企业的十年市场化的辛勤劳动,被情绪化的抹杀,城市的建设者最主要的群体—开发企业成了房价上涨的罪人,暴利说不绝于耳,但是集体无智慧是因为对于成本整体错误认识而已,这种错误上到主管部委,下到一般消费者。

    中国有否存在大规模的弱势群体?这一点很难有正确的结论。原因在于网络时代的突至,各种阴暗面无限度放大,而我们对于中国建设成就的熟视无睹,把60年中国工业化和现代化、市场化的实践与历史进程完全割裂的迹象十分明显,对历史的无知恰恰是以80后为主体的网民的绝大多数的特点。
    中国建国60年,前三十年是从落后并经过三十余年战乱的一盘散沙的农业国过渡到工业化程度较高、科技水平也空前高涨的工业大国,即使是66—76十年间,中国的GDP增长也达到年均14%,更有卫星上天,原子弹、氢弹研制完成的壮举;后三十年,中国现代化建设是通过市场化实践推进的,正是这三十年的高速发展,使得中国在短短的60年实践中,成功将自清朝乾隆末年开始的衰落抛之脑后,中国的崛起有了坚实的起步。
    但是我们无意看到对历史的割裂,使得成绩被掩盖,问题被无限放大,再加上别有用心的倒行逆施者的煽动,弱势群体一词也被无限放大出来,这是十分不科学的。
    几年来在和谐社会成为主要可持续发展思路的大背景下,民生问题得到高层的重视,全民医疗保险和社会保险的实践中,政府做了很多工作,特别是农业税的全面免除和农地流转的全面启动,农民利益得以维护。城市居民在城市化进程中,依靠土地和房产得到很好的补偿,城市的建设提速和城市亮丽给城市居民以更好的生活空间,居住水平更是比工业化积累的前三十年有了很大的提高。
    要知道这是自建国之初4亿人口的规模扩大到13亿,仅仅吃饭问题解决起来都是相当艰难的。
    看不到这一切,淡化这些变化的奇迹,无限度放大任何社会都必将存在的阴暗面是错误的。

    城市化进程中拆迁工作成为土地整理和土地收储的主要形式,城市居民和城近郊居民也广泛接受被拆迁改造的事实。这样,“弱势群体”成为被拆迁者的代名词,原因是“无商不奸”,开发企业采用强制拆迁剥夺了被拆迁人的居住权。
    实际这是很大的误解。拆迁纠纷长期存在,原因只是对拆迁补偿的标准问题不一致的思路。我们遇到的很多旧城改造的实例,按章按核定标准的拆迁补偿很难让被拆迁人接受。倒不是补偿的不合理,而是任何补偿标准拿出来,被拆迁人一般都觉得低,也都会选择与开发企业理论谈判直至做钉子户。钉子户现象越演越烈。“拆迁拆迁,一步登天”形象的对这一现象显示出相当的无奈。
    市场在对房价不接受的同时,鼓励钉子户与开发企业斗争的呼声更加强烈,认为只要是开发商的行为就要予以反对,殊不知鼓励钉子户的同时,消费者接受的是拆迁成本高昂带来的地价房价双涨的现实。
   “种房子”这一名词更加形象的说明了很多被拆迁者面临拆迁时与政府、开发企业斗争的现实。这无疑是不合理的,但是是客观存在的现实。
    面对钉子户越来越多的现实,合法拆迁实际已经越来越成为开发企业的梦想。合法拆迁是双方必须遵守的,但是实际情况不是这样。从社会上的呼声到被拆迁人的表现,拆迁法只针对开发企业,不针对被拆迁人,法律法规成了单方必须遵守的条款,而不约束被拆迁人。

    “钉子户”现象被鼓励,开发企业的拆迁整理难度无限加大,土地问题越来越凸显,而且我认为:土地问题无解!加大拆迁难度的所有行为一定是土地价格的进一步高涨,否则拆迁改造就无法实施,土地供应就无法实现。
    注意这一现象对于土地成本的控制是有效的。关注拆迁问题不要仅仅盯住开发企业单方面,合理引导被拆迁人在当前局面下更加重要。
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