注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

退地也难掩土地成交火爆的实情  

2009-06-02 06:23:27|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

退地也难掩土地成交火爆的实情

陈宝存/ 
    土地市场冰火两重天,一方面重点城市土地交易的回升,土地价格重回上升局面,这是楼市回暖成交恢复的结果。
    5月入夏以来,北京土地市场持续高温,昨日(5月31日)再成交4地块。其中,最为激烈的是昌平区东小口镇商业金融项目用地,该地经过88轮竞价最终由北京润丰房地产开发有限公司以31700万元竞得,楼面价格达到4482元/平方米。另外三地块分别是位于密云县密云镇、中关村电子城和房角嫉暾颉?
    5月京城土地成交共23宗,累计交易金额达到61.6989亿元。而北京土地市场的景象是:1月份无土地交易;2月份交易金额仅为6.62亿元;3月份、4月份分别为10.3亿元和10.6亿元。恰恰是北京市场前四个月回暖持续的直接反应。
    但是同时也传来退地传闻,近日,华东地区有业内人士称,栖霞建设或将其位于无锡东北塘镇的项目用地退还给政府,此举将为栖霞建设“节省”约9亿元的现金,这是继其三月份将无锡第九棉纺织厂地块退还后的最新退地传闻。退地新闻这两年不时传来,去年北辰长沙退地被爆炒,但是被证明是假新闻。
    跑马圈地确实造成土地闲置状况严重,但是其中深层原因恐怕是上一轮跑马圈地有很多盲目性。地方政府不顾国土部规定的出让土地必须是净地,由于资金和国土储备部门整理能力的限制,土地出让垄断实际很难做到。催生出的毛地出让也是必然的状况。
    根据戴德梁行的一份研究报告,在1998年~2008年10年间,中国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米。而截至2008年年底,开发量仅为19.4亿平方米,还有约12亿平方米土地滞压在开发商手中。
    我认为滞压土地更多的是毛地出让造成的后果,再有就是圈地的盲目性。实际上这12亿亩土地滞压绝大部分是一级开发受阻,或者地块本身就不具备短期开发的价值,这是企业盲目性的表现。但是城市中心地块成为滞压土地的几率太小。冰火两重天的土地市场实质并不是土地供应超过需求。
    这也决定了真实的市场土地供应一直将是紧缺的。也决定了土地价格中心区域很难有下行的可能。
 
    土地是房地产开发建设的前提。所谓土地是面粉,面粉价格最后反应到面包价格上,这有背经济学的基本规律,但是稀缺的土地供应造就的局面就是如此。这个稀缺主要指的是指可以直接达到开发阶段的地块。
    08年的土地流拍直接影响的是地方政府土地整理的速度。而今春的楼市回暖并非所有城市都恢复到了07年成交量的水平,很多城市观望的因素并没有消除,这样土地成交恢复还无法达到07年的水平。一线城市的抢地潮还要一段时间传导至二三线城市,这个时间也不会很长,不会多于半年。
   
    但是,土地成交只会遵循一个规律:有需求才有供应。而不是相反。源头如此,经历过一轮盲目性跑马圈地的房企,理智拿地是必然的。但是对于奇缺的城市中心土地,理智实际表现在对市场的准确判断,而不是一味等待。
    退地不是主流,抢夺土地才是未来的主流。除非房企不想在行业发展,而这几乎是不可能的。
  评论这张
 
阅读(169)| 评论(1)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017