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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:华美地产的疯狂是否重蹈顺驰路?  

2009-06-27 08:32:06|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:华美地产的疯狂是否重蹈顺驰路?
 
    经历过07、08波折的正常思路不该是如华美这样疯狂。很多人认为,目前房企拿地十分盲目,因为成交尚未稳定,中国经济尚在泥潭,何时恢复不敢预测。无疑,这些看法不无道理,但是道理永远不会是现实。对于本轮意外的楼市回暖,很多人事后分析是通胀预期,我撰文说那是胡说八道。经济学家以宏观眼光看地产的回暖是必然错误的。
    对于04、05的顺驰疯狂,很多人记忆犹新。但是最后顺驰遇到拐点,遇到资金链的压力,遇到无法上市的压力,再有就是顺驰的扩张遇到人才的瓶颈,顺驰垮塌了。但是,未必所有的企业只要高价拿地就会重蹈顺驰覆辙。
 
    25日,北京市土地储备中心再次迎来火爆拿地现象,一日成交7块土地,其中4块是通过现场拍卖高溢价成交,此前业内最关注的通州区九棵树地块溢价达到123%。通州区九棵树大街居住项目用地竞价结果揭晓,最终华美地产以17.4亿将该地块收入囊中。而另一地块通州永顺镇杨庄路(非常1+1)居住项目用地也被华美地产以1.88亿拿下。在当天进行现场竞拍中华美地产出尽风头,在4场竞价中两次夺标。九棵树价格超过底价1.23倍,楼面地价高达6259元/平方米。永顺镇杨庄路(非常1+1)地块竞拍时再爆冷门,再次被祈远以1.88亿元拿下,楼面地价接近6000元/平方米。
    这在通州区域目前8000元左右的房价水平看来简直不可思议。不过,几乎所有高价地,基本针对的是未来上市的价格预期,当前房价不是拿地的依据。
    而5月19日,通州区通胡大街70号经过80轮竞价后,被北京麦金利地产开发有限公司以6.24亿元竞得,高出底价6成,使其纯商业楼面地价接近5000元/平方米。而有报载麦金利房地产是华美地产的一个下属公司。
 
    华美地产是总部设在北京的一家为房地产开发公司提供集全程顾问、销售代理、项目整合、资本运作等多项服务于一体的综合性公司,在营销方面有所见长。
    华美地产官方网站自称: 华美地产成立于1994年,历经十几年的风雨沉淀,发展成为超凡营销力的房地产投资型企业。 
    华美地产的奋斗承载了“不懈进取”的企业精神。现已发展成为由北京三宅一生房地
产投资顾问有限公司、北京雅居乐华美房地产经纪有限公司、北京绿野房地产经纪有限公
司、北京华美赤诚房地产经纪有限公司等综合性地产企业。其业务范围已涉及到房地产投
资、房地产合作等诸多领域。
    从华美地产有限的资料中,也确实看到了顺驰的影子。包括用人机制,年轻化可以保证公司策略得以不折不扣的实现。
 
    我一直有个不被业内接受的看法,那就是成长性企业企业领导人的思路决定企业的发展,至于管理的精细化,所谓的细节关系不大。这一概念是自97年我们的团队学习A管理模式时形成的。管理没有模式,管理越简单越好。细节不决定成长性企业的成败,思路决定成败。
   
    因为实在不了解华美地产领导人们的真实想法,所以只能按照我的思路分析华美地产通州疯狂的思路到底是什么?他们是否会成为第二个顺驰?
    是否会成为顺驰第二有个前提:那就是07,08年的走势是否会重现江湖,现在看来土地市场高速增长已经开始了,那么楼市是否会再现08年的观望?是否会因为土地房价的上涨楼市重新对峙?我认为答案应该是否定的。
 
    一年多的起起伏伏,更多的是给消费者的提醒。我认为所谓的楼市唱衰论在真实的消费者心目中已经没有位置了。楼市的真实消费群体只有两种类型:刚性需求和改善性需求。而刚性需求的消费者不可能长时间观望,更不可能听信那些大嘴唱衰者的宣传。改善型需求者最大的特点是理性,而且富裕。
    实际有关房价的真实成本,明眼人是看的出来的,土地供应的大势即使不是专业人士也能分析个大概出来。所以在其他成本的固定情形中,土地成本的高昂也就很好理解了。
    楼市也一直没有按照宏观经济的发展严格配比,黄金十年的房地产之路虽然正好赶上中国经济的高速成长,但是前提是房地产业市场化的带动。也就是楼市的黄金时期恰恰是由于市场化房地产的努力,这要归功于朱总理的智慧。而不是相反的,逆向的。这就是房地产作为中国国民经济重要支柱产业的理由。
    房价的上涨合理在于土地的价格上涨,维持低地价是不可能的了,高房价是唯一合理的市场化之路。中国并不存在基本居住的深层问题。83%的自有住房是真实的。中国楼市需求只针对新增家庭和富裕人群的改善性需求。
    土地供应的艰难就在于此,永远不要再奢望轻易获得土地,征地之难从钉子户的普遍能看的一清二楚。
 
    这也就是一旦成交恢复,土地价格直线上升的根本原因。这也是华美和顺驰以及保利万科们的共识。不论企业之路走的是成功还是失败,对于土地的追捧是一致的。
    如果单纯从拿地角度看,走在前列的永远是最聪明的。万科最大的问题就在于98年的不再坚持,我相信万科与王石08年的失误来源于王石的误判。而华美无疑走在了前面。
    历史会证明这一点。如果华美注意了顺驰的失误而避免之,我认为华美的未来是美好的。
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