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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

开发企业不是房价上涨的罪魁  

2009-06-02 20:52:58|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发企业不是房价上涨的罪魁
评人民网唐帅《开发商指望政府托市不现实 当放弃暴利模式》
陈宝存/ 
    5月27日人民网发文《开发商指望政府托市不现实 当放弃暴利模式》,对近期开发企业适应市场形势做出的调价措施大加挞伐,把开发企业的市场行为全部归结为不理智,弄虚作假,把没有被事实证明的一幕幕的“闹剧”(雇人假排队、假签约、假按揭)当做回暖的理由。然而特别是假按揭概念的炒作本身就是不理智的,在主流媒体把这个根本没有被证明存在,事实上也不可能大面积存在的现象作为理由批驳,就不是理性的态度了。
    房地产商品化发展历程在国内只有短短十一年的大发展,更有很多三四线城市仅仅5,6年时间的发展历程,全部解决由分配向市场化的转变本身,需要解决的问题很多。比如随着房地产市场化进程而逐渐浮出水面的土地权益问题、拆迁过程中的逐步规范化问题,都客观造成了土地价格和房价的上涨速度惊人。也存在一个原因是土地价格和房价的基数过于低廉的问题。
    而对去年以来的政策提出批评更是不知所云。“去年下半年以来,经历了市场交易量萎缩、房价增速趋缓、市场观望氛围浓厚、“拐点”争论的沸沸扬扬后,一些二线城市通过上调公积金贷款额、降低首付比例、减免部分契税、甚至直接进行补贴等办法,或明或暗为房地产业救市,以达到所谓“恢复市场信心”的目的。”这明明不光是二三线城市的政策,而几乎是国家部委的以及国办的政策,本身也是降低购房者的负担的正确政策,如何又成了 “不合时宜”和“众矢之的”?
    至于鲜见地方政府进一步出台刺激政策的原因,实在是政策出尽,而且市场发生了很大变化,楼市回暖已经越来越明显的情况地方政府对市场的信心恢复,也是可以理解的。而随着市场的回暖,土地供应局面严峻又重新抬头,企业对此有自身的预测,个别项目的涨价行为也无可厚非。这是适应市场的调整,也并非所以企业的市场调整,我们当然要注意这个现象,在政策上予以重视,而不是情绪化表达,指责开发企业并不是解决这样局面的灵丹妙药。作为开发企业自然有自己的市场预测。比如保利拿地在08年,万科拿地在07年,08年基本停滞,谁对谁错还不能现在予以正确的评价,但是无疑企业方向是不一致的。
    不论是涨价还是降价,把它归结为企业的市场行为是合理的。市场就是市场,无所谓对与错的市场走向,舆论指责不如被合理合法的调控政策所取代。当然事实证明前述的很多政策是对形势的错误估计,也仅仅是去年下半年以来的宏调政策才逐渐的聪明起来,也就是以保障促调控的政策,把保障房作为中低收入人群的住房问题的解决途径。而市场化要解决的是中高收入阶层的住房问题,随行就市,或者通过土地出让解决城市建设资金来源和城市居民、城中村居民的居住问题,这样的方向是唯一合理的。
    保障房不是要恢复为住房分配制度,而是逐渐的建立完善廉租制度,以目前地方政府的财力,不存在解决整个房地产市场问题的可能性,也不存在全部解决包括经济适用房在内的产权住房的可能性。正视这一点,给行业长期发展的平台,加上财富积累的快速,住房问题会越来越得以解决。这绝不是一朝一夕的事。
    “房地产行业关系“保增长”的大局,但一个畸形的、只涨不跌的、动不动就以“谁先死”相威胁的房地产市场,只能维持一时的虚假“繁荣”,最终避免不了泡沫破灭的那一天。作为产品的供应方,开发商应该认清形势,盲目涨价只能“搬起石头砸自己的脚”,让市场观望的气氛越来越浓。一味的“以死相逼”、讨要政策,最终会被市场所淘汰。”这样的说法并非房地产行业的真相,也并不是行业的真实问题。房企十分清楚房地产市场不是只涨不跌的市场,“谁先死”的话任志强先生说出来是给政策调控提出的合理建议而已,无可厚非。繁荣与否,取决于市场所有主体的共同努力,不是开发企业一方可以决定的市场走向,也就不要以为只要开发企业降价就可以解决所有问题。
    这样的非理性化的文章,不代表作者了解市场状况,而更多的表现出作者对行业规律的忽视,对行业问题的解决没有合理的建议,实在不是代表的主流媒体的水平。
 
    和央视二套一样,没有准确的对行业的认知,搞出来的东西注定被时代所抛弃。 
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