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陈宝存:一线城市土地房价本轮暴涨有道理  

2009-07-12 04:26:27|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:一线城市土地房价本轮暴涨有道理
 
    舆论又开始对一线城市的近期回暖,特别是地价推动房价的又一轮暴涨表示不可理解。但是对于北京最牛钉子户的补偿标准是否可以理解呢?
    我们看一下相关报道(京华报道):
    位于朝阳门桥西南侧(隶属东城区) 的危旧房改造已历经7年时间,目前仍有3户居民未搬离,其中一户居民提出现金加房屋折合每平米超20万元的拆迁补偿要求。
    据了解,朝内危旧房改造是从2002年7月开始实施的,共涉及6300余户居民。当时,拆迁补偿主要依据《北京市加快城市为旧房改造实施办法(试行)》进行(以下称《办法》)。按照这个办法,符合补偿条件的住户,可以选择就地回迁、货币补偿和异地安置相结合的方式。经过6年的拆迁改造,绝大部分被拆迁户都已经获得现金补偿,或住进原地建起的回迁房或选择了翠城经适房。目前,未完成拆迁的区域为凯恒南区土地,土地面积43.2万平方米,属于朝内危旧房剩余部分。该地块中原有遗留拆迁户10户,自去年被成功卖给朝阳门SOHO后,已陆续搬离7户,不过至今仍未与剩余3户居民达成协议。在拆迁户王希(化名)家发现,她共有4间私房,建筑面积为42.1平米。她提出的补偿要求是408万元货币补偿及免费回迁安置3套三居。按照目前朝阳门周边二手房2万元/平米的均价计算,王希要求的补偿总价为948万元,除以她的住房面积,每平米补偿达到22.5万元
    按22.5万/平米X666.67平米=15000万。这样超高的补偿价格是无法承受的。而且这样的实例存在,是有传导性的,势必影响拆迁实施。
    当然这样的例子有些极端,但是拆迁实施发现,补偿标准的盲目性要求被拆迁户越来越普遍了。按标准的补偿越来越不可能做到。而且,拆迁标准也越来越高。
广渠路地块是化工厂地块,收储的年代比较久远,成本不会很高,也就是政府可以压抑一下出让价格,但是不按市场要求出让,地块又将如何分配?又或者按照民生人士的要求,广渠路地块干脆全部建设保障住房。但是这是公平的选择吗?
 
    一线城市还存在多少位于市区中心的化工厂和污染企业?我相信早已不存在了。甚至工业企业退出市区也有很长时间了。那么第一大地块不可能存在。第二,城市危房改造成为城市中心土地腾退的唯一选择。
    我们在拆迁实施中是最不愿和居民、城中村农民打交道,原因是拆迁标准和时间的不可控。像上述朝阳路拆迁7年的时间看,拆迁延伸的成本是很难避免的。还好这个拆迁体量巨大,如果仅仅是一个小地块的拆迁,势必影响整个项目的开发时间。因为一两户钉子户的无理要求而使回迁施工拖上一两年的并不鲜见。我们倡导的和谐拆迁,在这里只能是土地收储价格的增长,别无他途。
    这才是城市中心土地供应最大的难点。但是在城市中心土地奇缺,供应量急剧下降的情况下,对郊区项目的争多就是合理的了。
    有很多错误认识,以为土地是无限可用的,所以地价不该上涨。那么请问?如何把农民和城市居民的土地剥夺回来?陷入悖论,但是实际这不是悖论,而是必须面对的事实。
 
    但是,一线城市的目前现状很长时间才会传到二三线城市,原因就是城市建设速度的差异,比如很多城市的退二进三、城中村改造、旧城改造刚刚出于起步阶段,这些城市的土地房价推高的可能性不是很大。当然与市场化初期的土地基本无偿占用也有很大的不同,但是不可能有巨大的土地价格的涨幅。也大可不必担心一线城市的现状会传导下去。楼市的稳定发展是可以期待的。
    我们习惯于因噎而废食,更习惯于一刀切,这是自03年开始的一轮调控失败的主因。05年一直流行着一句话:上海生病,全国吃药。拿出来的又不是防疫药品,把本来无病的二三线城市一起灌药,结果市场全部逆转。
    那么,对待不同市场的情况,要有不同的调控策略是必须的。
   
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