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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:楼市回暖是消费者的信心,与信贷通胀无关  

2009-07-17 01:03:32|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市回暖是消费者的信心,与信贷通胀无关
 
    有很多人把楼市的本轮回暖突然而至归结于信贷投放的大幅增加和通胀的预期,我称之为事后诸葛亮的找辙,根本是风马牛不相及的。原因是第一,通胀预期不是普通消费者能最先感知的,很多经济学大家也是在楼市回暖百思不得其解之际找到的答案,但是,这样的答案太牵强。
       还有一点就是信贷投放和四万亿。信贷投放大增无疑是投资者再去库存化之后大肆拿地的根本原因,但是在成交不能恢复的情况下,再大的信贷投放也不会带来房企的拿地开工预期。表现在08年即使不差钱的万科和SOHO中国,也放弃了低价拿地的努力。而信贷投放和四万亿投资不可能直接到达消费者手中。所以年末年初的最初回暖,根本不是宽松的货币政策所带来的。
    对于本轮的回暖,在救市政策几乎出尽的年末乃至年初,我们很少有真正预见到的。即使是对楼市特别看好的业内人士,也没有预见到回暖来得那么快。这一点从一季度房企拿地热情低迷能看的出来。应该说不论是经济学家还是业内大家,都不敢相信2008年萧条的楼市会突然回暖。
  但是,这是有先行者的。年末年初土地出让环节有两个新闻:一是2008年12月9日,首钢融创以20.1亿元高价拍下北京市海淀区西北旺项目地皮,成为当年冷清土地市场大买家。据估算,该项目楼面地价高达每平方米7000元。豪掷千金的孙宏斌又当了一次逆市“风云人物”。
    二是杭州市中心地块“龙翔里”。作为2009年的第一场土地出让,“龙翔里”地块的成交价具有风向标的作用。从出让信息可以看出,该地块出让面积为12076平方米,出让起价35824万元,折合成起始楼面地价约21527元/平方米。最终,该地块被8号买家——杭州上城区投资控股集团有限公司竞得,成交价为35844万元。
    回头看,我们发现,孙宏斌在低调中又做了聪明的选择。

  真正被忽视的恰恰是2008年9月16日开始的救市政策。应该说中央救市政策,国家财政付出了很多,银行也付出了很多,目的只有一个:恢复成交信心。恢复成交信心带来的一定是房地产行业2009年的兴旺,房地产的兴旺才会带来2009年春季的项目恢复开工,才会带来农民工返城,才会带来钢铁行业的重振,才会带来电力行业的兴旺,才会带来储运、石油、采掘、装饰装修、设计、家电家具等等行业的兴盛。                                                                       

       所以我认为,第一个,也是根本原因,在于中央和地方政府的救市政策给消费者带来的消费预期。我们注意到,央行百日内五次降息,和存款准备金的大幅下降,这是美国次贷危机给我们的教训。财政部和地方政府交易环节税费的下降也是很大的原因。

    但是我们也注意到一个有意思的现象,那就是频繁的救市政策并没有带来直接的楼市回暖,而是在救市政策已经停止出台之后,传统新春佳节刚刚过去,北京楼市悄然回暖。

  第二:观望一年的压抑需求的释放。

  观望一年,给房企很大的压力。实质性降价的项目很多,但是降价幅度没有有些人预测的那么高。经过一年的拉锯,房企与消费者的预期靠近了,刚性消费也就自然释放出来。

  第三:金融危机和外需低迷的影响,因为不同区域的情况不同,沿海最差,但是北部外向型经济不佳的地区,影响较小。这对于由北向南的楼市回暖就有了合理的解释。金融危机影响刚刚开始,刚性需求没有被抑制,北京楼市回暖在先,传导到全国特别是一线城市和二线重点城市。

  至于通胀预期、信贷资金的大幅提升对于年初的消费者来说是很远的事,通胀因素是事后经济学家的分析,而普通消费者很难在经济学家都没看到通胀预期的情况下,预见到要发生通胀。还有就是信贷资金影响楼市回暖之说也是不成立的,年末年初信贷资金不可能直接到达消费者手中,只是楼市回暖形势明朗之后,通过房地产企业之手转入房地产行业。

  对于09年下半年的楼市走向,我是完全看好的。

  一方面来源于土地市场的预期,以及土地一级开发的难度进一步加大,这样的情形在一线城市和重点二线城市很难改变,土地投放受阻是必然的,由此引发地价的上涨,也必然推进这些城市房价的上涨;

    另一方面宏观经济的逐渐恢复,保八目标的压力仍在,最近国务院强调适度宽松的货币政策不会改变;

    再一方面就是经过炒作的通胀预期,财产无疑是保值增值的最佳选择。认清这一点的人们会越来越多,股市楼市双双向好。

  房地产行业承担了宏观经济回暖的火车头,这是当前我们为数不多的几张牌里最明显的。楼市存在的问题是结构性的问题,不是全局的问题。二三线城市的楼市仍未走出低迷,土地出让仍在低位徘徊,也就是说大力打压房地产行业的政策很难出台。

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