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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:捂盘惜售不是主要矛盾  

2009-07-21 23:16:24|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:捂盘惜售不是主要矛盾
 
    一二三线城市的市场是极度不均衡的。一线城市的土地房价暴涨源于中心区土地供应的极度减少,而这样的局面二三线城市并不普遍。
    调控又开始捡芝麻的尝试,但是对西瓜视而不见。这是03—08年调控失败的主因。
    二套房贷以及一贯的信贷收紧只能推移地价房价暴涨的时间,而不可能使得地价房价真实回跌,这在03年121房贷新政之后的04—07年已经被证明了。同时在07年的9.27房贷政策(也就是收紧二套房贷政策)之后的08—09年又一次被证明。至于9070政策和查处捂盘惜售,实在只是小儿科的的把戏,对于房价上涨的普遍趋势没有任何作用。
 
    我们能看到的是上一轮宏观调控,行政主管部门可谓是各显其能,纷纷出台打压行业的政策,唯恐在行动上落后,但是,除了08年全面停滞并造成经济的萧条之外,想要达到的调控效果并没有出现,也不可能出现,原因是几乎所有部委的政策都是不顾市场规律的短期行为。
    比如9070政策,在日益市场化供应的局面下,限定可供户型,不顾市场需求的一刀切政策,想达到的目的是通过控制户型面积,满足低收入人群的购买能力,从而也就把市场供应搅得乱七八糟。实际开发企业是严格按照市场规律办事的,没有需求作保证,开发企业不会冒市场的风险。
    又看到查处捂盘惜售行为,这是个更加奇怪的政策。为什么会出现捂盘惜售的局面?当然只是市场预期的看好,但是这种看好的真正问题是供应问题,至于在供应严重不均衡的局面下,捂盘惜售与急于销售都很正常,也是完全市场化行为。我们在主要矛盾解决不了的情况下,只好黔驴技穷的把精力放在次要矛盾上,然而,规避查处对于发展商来说是很容易的。
    现行规定对于捂盘惜售的定义把握各地是不同的,预售条件也不尽相同,比如有的掌握结构封顶,有的掌握三分之一投资实现,有的掌握达到层数的三分之一。应该说对于预售的条件主管部门是相当苛刻的,一般情况下,发展商为了取得预售证,是要经过一番努力的。那么反过来,查处捂盘惜售,发展商的第一个考虑就是不按规定时间办理预售证,或者延缓工期。这个理由对于把期房风险夸大的舆论来说是最好接受的。那么,我捂盘惜售,不办理预售证正好是为了替消费者的风险考虑。
    对于捂盘惜售,各地的定义并不相同。比如07年上海规定:房地部门将采取多项措施督促开发商,如对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌,并在1年内销售率不到5%的,就将被认定为捂盘惜售。
    捂盘惜售其本质是开发商采取的一种销售策略,也就是对销售时机和销售节奏的把握,是快速销售还是延缓销售均是市场行为。开发商作为理性的经济人,存在着利润最大化的追求,但是,开发商将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担风险。这都是顺应市场的行为。
    可能是计划经济时代抓“投机倒把”惯了,奸商“囤积居奇”实际是供应出现问题,这样的状况只能在战争中出现。而和平时期对于供应有很多措施可以解决。因为政府行政失误,使得供求严重失衡,把责任推给正常市场销售的开发商,实在是小儿科的行为。
 
    楼市特性决定了价格受供应和成本的双重影响。成本因素是刚性的价格形成因素,这是底线,其次就是市场供应问题了。我们几年来调控的最大问题是供应环节的问题,楼市暴涨局面只是02年招拍挂制度的推行,以及04年8.31大限之后的单一渠道土地供应的恶果。土地部门单一渠道收储和供应加剧了供需矛盾,这一矛盾的激化是04—07年土地供应急剧萎缩的根本原因。那么恢复多渠道土地供应问题是最佳的方式。这一点很多二三线城市正在做的城中村改造,旧城改造,退二进三采取招商引资的方式,固然可能有暗箱操作的嫌疑,但对于市场供应来说就是好事情,对稳定地价房价的作用最明显。
    查处捂盘惜售不会有什么效果。有这个时间和精力,行政主管部门还是考虑供应如何最大化为好。
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