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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:地价上涨与国土部何干?  

2009-07-02 07:02:58|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:地价上涨与国土部何干?
 
    国土资源部近期表现失措是不合常理的。地价上涨的责任归国土部,房价上涨的责任归建设部,这样的思维定势使得根本没有直接责任的部委承担了地价房价上涨的罪魁。当然还有开发商也脱不了干系。
    部委专业化管理程度低是一回事,这也是执政能力的问题,面对纷纭复杂的经济形势,市场化程度低的经历使得部委高层无所适从也是正常的,不可能一脚迈进市场化的康庄大道。而目前的国进民退和对完全市场化的争议沉渣泛起在改革三十年非只一次。我们借市场化之力改善生活,扩大发展,但是一旦遇到自己看不明白的形势,把一切不合理之源头全部归结为市场化也就可以推卸责任。
    北京六月份天价地频频,如何抑制成了管理者的大难题。但是,我也知道,不可抑制的因素很多,不论是地方政府还是中央政府,在不得已的日益市场化的今天,感觉到很无奈。
    我也一直反对土地招拍挂出让方式,但是说实话,也很难找到更加适合的方式。招拍挂对应的是协议出让,01年开始改革出让方式,真正落实在04年的8.31之后,这是中国特色,政策初定遇到很大阻力。实际很多协议出让的例子恰恰出在01年至04年之间,我认为原因是要收紧土地闸门的疯狂圈地潮。 
    协议出让问题多多,暗箱操作的结果是个别人得利,包括发展商、地方官吏,真正被暗箱丢了的就是被征地的农民和被拆迁的居民,所以群体事件屡屡发生,由此演变为根本对立,不改革不行。
    但是04年8.31之后,一刀切遇到了国土部门上下的不专业和工作能力差,再加上资金问题,土地收储难度加大,甚至土地收储出让计划连续多年完不成计划,土地供应严重下降,而单一招拍挂出让,加上严重的土地出让总量的缩减,07年的局面是必然结果,09年的地价直接回到07年的暴涨也顺理成章了。
 
    但是实际有很多城市已经在探索更多的土地供应方式。这一点在一线城市表现的不明显。所以现在的京深沪穗等城市的地价上涨速度并不可能简单复制。
    二三线城市房地产开发历程较短,以前的模式是避开拆迁改造这样成本居高不下的项目,采用圈占耕地的征地模式,加上大建开发区以及城市规划的扩展,城市规模急剧扩张,这个时期的房价因为土地收储价格的低廉,房价基本合理,房价问题没有成为焦点。再有就是老百姓接受商品房这一形势更晚一些。特别是二三线城市,住房市场化的概念真正被全体国民接受,需要改善居住水平而购买商品房的在少数。
    但是,随着生活水平的提高,以及逐渐对商品房的接受,也由于保障住房特别是经济适用房的希望预期下降,千军万马挤独木桥,商品房成为购置房产的唯一选择,这才有了市场供应的失衡。土地房价的双双暴涨,背离基本收入人群的没有大幅增长的收入。
   
    但是,目前的土地收储已经不可能持续前述五年的形势,那就是18亿亩耕地红线的影响。但是这一转折已经自05年开始了,二三线城市开发用地的整理除了开发区建设,转向拆迁改造,整理存量建设用地,农村更多的新农村建设探索,二三线城市的商品房之外,也就有了更多的形式。
    大致有如下情形:
    1.小产权:虽然三令五申,但是利益攸关,小产权房屡禁不止,很多城市的小产权房总量高过完全产权;
    2.集资建设经济适用房:以经济适用房之名,解决机关行政事业单位以及国有企业的住房问题,也有对外出售的;
    3拆迁改造与安置回迁:旧城改造和城中村建设,主流方式是实物补偿,原址返迁;
    4.新农村建设:更大量的位于城乡接合部,在原有集体建设用地的范围内平房改造,剩余房源出售盈利;
    5商品房。
 
    从中我们看到,实际商品房在二三线城市住房供应中仅仅是一部分。低收入人群也就有了更多选择的机会。特别是拆迁改造,城市居民和城中村居民的居住水平有了空前提高。
    商品房市场的需求主力不是基本收入人群,而是改善性居住需求,这部分人的经济能力随着中国经济总量的大幅提升和贫富分化的严重,商品房价对他们是轻而易举的,那么现有改造模式和拆迁模式,恰恰是实现二次分配的最好方式。
 
    只有继续维持这种方式才可能实现廉租房配建计划,才是解决最低收入人群的基本居住需求的最佳方式。至于国土部,还是应该认真落实18亿亩耕地红线,不要被地方政府以保八名义突破用地指标的言辞所打动。防止新的圈地潮才是国土部最大的责任。
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