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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:推高房价最大的祸首是二套房贷政策  

2009-07-28 01:01:39|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:推高房价最大的祸首是二套房贷政策
 
    究竟我们错在了哪里?为什么重现捂盘惜售?究竟是供求失衡引发捂盘,还是捂盘导致供求失衡?我们有很多的错误思路。二套房贷9.27政策是好招还是庸招?我们将拭目以待。
    我们庆幸08年拐点的来临和土地流拍导致的投资停滞,开工减少,房价下降的时候,我们必然面临着目前的结果。原因是购房需求压抑必然释放,但是释放之时恰恰是供应全面下滑之时。这就是09年一线城市地价房价上涨之迅猛的根源。
    我们在抱怨地方政府和开发商逐利的的时候,实际是把最大的责任者忘记了。03年开始的金融调控,一直是在扰乱市场供求关系的和谐,不论是抑制需求,还是抑制房地产投资,更或是加大开发和购置成本,我们坚持的金融政策无疑是最大的原因。
    提高开发的入门门槛,只能把民营企业挤向民间融资,也就是高利贷。提高购置门槛,升息和首付比例提高,这无疑是加重百姓负担。资本金比例的调高,更是把民营房企置于门外,我们不能忘记市场是广阔的,中西部市场需要大规模的投资,而全国布局的大企业和上市企业、央企国企不可能是中西部市场的主力。而民营房企,特别是二三线城市的民营房企只是刚刚发展起来的。国进民退,从03年就已经开始了。
    不容否认,我们最初的房地产市场化的实践,是民企发动的。行业最初的利润率是很低的,那时我们眼中的房地产行业也是垃圾行业。原因是当时的国人刚刚结束了福利分房,也由于收入水平极低,更没有按揭贷款的支持,购买商品房根本不是人们可以接受的。住房市场化改革被接受,在很多二三线城市至今不满6、7年的时间。这个时期房地产开发企业实力成问题
,当然这是阶段性的。
    缺乏信贷支持,这是03年121房贷新政以后开始的。虽然屡屡被更高层的政策纠正,但是央行以及后来的银监会,一贯是不支持行业的,在他们的眼里,银行风险是从03年就开始的。现在看来,这是多么错误的思路。在我看来,一直是易宪容这类金融专家在指导着央行和银监会。03年开始,房地产就是泡沫充足的市场,而这种泡沫市场,03年才刚刚启动的二三线城市也在其中。因为政策是全国一刀切的。
    因为02年对房地产市场的错误估计,03年6月开始的金融调控,错误的政策走向首责在于央行。不是每个部委都坚持这样对市场的看法,但是,失去了金融的支持,各方也就无能为力了。
    至于后来的所谓调控政策:土地招拍挂,直接把地价短期放大,同时垄断的市场土地供应现状,也就使得土地拍卖一直屡创天价;90|70政策更是货不对板,实质是把强劲的改善性需求与基本居住需求赶到了一条独木桥上,把保障房的重任压到了开发企业身上。
 
    坚持二套房的收紧,只有08年的恶果。那就是第一:市场主体的改善性需求和投资需求全面被压制;第二:销售问题导致投资不能恢复,市场供应从土地源头开始收紧,而不是相反;第三:土地流拍重现,但是不会导致土地价格的下降,而是直接导致收储能力的下降;第四:继续开工不足,房地产企业休克;第五:国民经济全面下滑,财政收入大幅下降。
    不用一一列举,没有宽松的政策,特别是对房企的宽松信贷政策,市场供求失衡局面就无法解决。
    正视一线城市的现实,着眼点在中西部广大市场,宽松的货币政策才是合理的考虑,这一点,高层已经有英明的决策。  
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