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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:设置18亿亩红线的毒副作用  

2009-08-14 04:11:25|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:设置18亿亩红线的毒副作用
 
    今天的两则有关土地的消息,一个是《国务院加大供地量 81城市新增建设用地增16%》;一个是《储地明细浮出水面 万科领衔“新圈地运动”》。从中我们可以看出土地供应趋紧的大趋势,而且我认为,确保18亿亩红线堪忧。
    首先看国土资源部消息:2009年报国务院批准城市建设用地审批工作已全部完成。全国81个城市获批的城市新增建设用地规模较去年增加16.7%。从批准的规划用途看,七成以上的批准用地用于城市交通和公共基础设施及居住项目建设。
    再看一下大型房企的圈地运动:中指研究院独家发布中国品牌房企1-7月新增土地储备调查。数据显示,近7个月8家上市房企在15个城市,储地资金投入近300亿元,储地逾1000万平米。
    今年1-7月,万科、保利、金地、绿地、富力、世茂、大华集团以及华润置地等上市地产公司频繁现身于多个城市的土地出让现场,新一轮的圈地热潮迅速蔓延。
    万科在此轮圈地运动中担当起“龙头”。5月份以来,万科一改低调策略,开始加入土地市场的资源争夺。今年上半年,万科在全国11个城市拿下了14个地块,并为这些地块支付了74.71亿元。
    而意欲圈钱千亿的的三十家中,多数企业都表示IPO成功后将扩大各自企业的土地储备。
    那么,国土资源部网站署名谭文兵的文章很无奈的说出目前土地供应与需求的难题。谭文兵文章称:就土地供应而言,假设政府平均每年无条件地向全国开发商出让1亿平方米住宅建设用地,看起来土地供应量大大增加了,可是这些土地到了开发商手里,可能马上就会被囤掉7000万平方米,只拿出其中的3000万平方米慢慢规划和开发。
    没看懂什么叫无条件出让?有条件又应该是什么条件?囤地行为的根本原因还是市场供应与需求的悖论,这一悖论之解还是比较艰难的。
 
    挤压18亿亩红线的因素超级多,确保18亿亩红线不被突破也就难上加难。渐渐理解了茅于轼先生对于18亿亩红线政策批评。既然根本无法确保红线不被突破,及时更新思路也就顺理成章了。
    5月8日,由陕西省政府主办、为期两天的“中国企业领袖年会·2009西部论坛”上,茅老发言强调“《政府工作报告》中提出的“十一五”期间的约束性指标18亿亩耕地红线没有根据。谁能够说一定要18亿亩耕地养活14亿人口,如果这个比例可信,那么又是如何得出的呢?茅于轼还表示,在市场经济的自由交易、要素替代的机制下,在国家粮食库存和外汇收入充足的情况下,基本不会发生所谓的粮食安全问题。在现代中国,粮食不安全或大饥荒的事例只发生在经济不自由的计划经济时期。无视耕地作为一种农业要素具有可替代性,并将它与粮食产量——乃至粮食安全绝对地“捆绑”起来,无论在理论上还是在经验上都是缺乏根据的。政府划定的耕地红线注定是要被突破的,而且原有的21亿亩红线已然被破,这条红线束缚的只是中国的工业化与城市化的进程。”
    正像所有定理都是用来突破的一样,红线也是被用来突破的。我们的经验:越被重视的方面,表明缺乏程度越大。土地红线的设立只能说明土地已经十分稀缺。强调土地稀缺只能导致土地价值越来越高。
 
    现实情况更是如此。城市化和建设速度给中国经济带来高速增长的同时,也给土地供应很大的难题。这一难题基本改变了土地供应的原有状况。政府在经济增速要求和土地红线已经无法确保间挣扎,我们在很多二三线城市中看到的实际情况是为了招商引资的需要,地方政府偏重工业和商业项目,目的也是对地方经济的长期拉动。而且,招商引资的土地优惠政策正在侵蚀着土地主人的合法权益。
    现有的土地征用制度也就存在着很大的问题。因用途不同,土地拆迁安置补偿的水平很难相同,只有房地产开发拆迁征用才能确保被征地农民和被拆迁居民的利益最大化实现。但是,相对于工业项目,房地产开发特别是住宅开发不会给地方政府稳定增长的税源。
    我们一级开发实践中能看到的也是地方政府的着眼点不同。这一点我们必须正视。争夺土地的绝不仅仅是房地产开发,大量用地满足的是工业项目和城市基础设施配套,以及公路、高速公路的兴建。
 
    在扩内需保增长的诉求下,地方城市基础设施建设提速,也使得各地对建设用地的需求大为增加。而大量的这类建设项目必然挤占耕地转用的指标。地方政府首先确保基本建设、工业重点项目、兴建公路和高速公路等等用地的需求,之后才会考虑房地产开发行业。所以土地供应的增加也是被限制的。
    这也是目前对土地争夺的深层原因。看清这一点,才能看懂地产行业的真正走势。
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