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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:国土部疑似释放改变招拍挂方式的信号  

2009-08-16 18:58:38|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:国土部疑似释放改变招拍挂方式的信号
 
    人民网消息:(记者夏珺)2008年下半年以来,受宏观经济形势下行的影响,工业用地“流拍”现象时有发生,迫切需要创新机制,完善政策。为此,经过调研,针对当前国内经济形势和工业用地供应中存在的突出问题,国土资源部和监察部日前联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》(以下简称《通知》),以更好地发挥土地政策调控作用。
    文中写道:工业项目行业门类多,对产业政策、环保标准、产业布局结构和生产技术水平要求高。《通知》要求各地合理选择出让方式,进一步细化政策措施。
    近几年,一些地方在工业用地出让政策适用、出让方式选择上没有区分存量土地和增量土地、政府新供地和原土地使用者自行开发等不同情形,不能灵活选择招标拍卖挂牌和协议出让方式。为此,《通知》细化工业用地招标拍卖挂牌政策和协议出让政策的适用范围,提出:凡属于农用地转用和土地征收审批后由政府供应的工业用地,政府收回、收购国有土地使用权后重新供应的工业用地,必须采取招标拍卖挂牌方式公开确定土地价格和土地使用权人;划拨工业用地补办出让、承租工业用地补办出让、划拨工业用地转让等,符合规划并经依法批准,可以协议方式出让。
   《通知》要求,各市、县国土资源行政主管部门应当依据年度土地利用计划、国家产业政策、土地供应政策、本地区社会经济发展目标、土地市场状况和土地供应潜力等,科学编制土地出让计划,明确工业用地的供应规模、功能布局和供应时序,经批准的出让计划要及时向社会公布。为了体现支持中小企业发展的政策导向,《通知》明确,在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用,特别是建设多层标准厂房。
   
    很显然这是对土地招拍挂出让方式的松动。也就是不再坚持土地招拍挂,恢复协议出让的方式,只不过是在一定的限制之下。近期国土部有关房价地价比之争,应该是国土部觉醒的原因。自04年8月31日开始的严格执行土地招拍挂出让方式才是近几年来土地价格暴涨,土地财政幅度增加的根本原因,更是房价上涨的最大原因。二三线城市更是房价上涨的主要原因。
    广被诟病的土地招拍挂方式,自出生之日起就开始了。比如,华润橡树湾,这是北京第一块8.31大限之后的拍卖项目,也是“面粉比面包贵”这句话的由来。与周边房价相比,7800元的楼面地价,把周边4500至5000的项目直接推上了12000元。
    昨天我们在天津有个交流活动,我说估计国土部的官员都在计划经济时代做过企业会计,知道摊销成本有一个“先进先出法”,原因是那个年代不论是原材料还是产成品,进价一般变化幅度不大,所以摊销时可以采用这样的方式分摊成本。但是,国土部最近的有关地价房价之比的调查,采用这样的方式就不对了。不说土地增值税,仅仅买地到开发阶段持有的资金成本就是一大块。毕竟我们企业的成本摊销是要包括持有成本的,而且土地价值的重估也要被考虑。时间成本融资成本不计入,房价地价比基本无意义。
 
    我们回到房地产开发用地,据中原地产土地月报显示,7月份,全国12个重点城市土地成交面积为1455公顷,其中居住用地成交为322公顷,而6月份居住用地成交为538公顷。7月份居住用地成交面积与前12个月的均值基本持平。
    而7月份全国12个重点城市逾七成居住用地溢价成交,土地楼面均价为2030元/平方米,比前12月的平均值高出了53%;其中居住用地4125元/平方米,比前12月的均值高出了128%。截至7月底,全国12个重点城市土地流标率为12%,与6月份持平,上海、广州、深圳、杭州无居住用地流标。
    应该说这是相当可怕的趋势。但是目前的土地出让总量受抑制的因素过多,新增加设用地分配给房地产开发的用地比例更是被挤压。18亿亩红线也是保耕地的主要措施,虽然很难保证不被突破,但却是横亘在地方政府土地出让量增长的一座大山,翻越之有很多艰难。
    而两天以前国土资源部耕保司副司长黄鹤图向《财经》记者表示,2009年全国城市建设用地审批工作已经完成,国务院批准81个城市用地总面积为34422.37公顷,其中新增建设用地25265.69公顷,较去年增加16.7%。
    在国土部这次批准的用地中,涉及农村集体土地27618.54公顷,占用地总面积的80.2%。也就是说,目前的新增用地,大多数都需要从农村集体土地中划拨。
 
    这恰恰是在突破18亿亩红线,18亿亩红线很难再继续确保下去。我前天的文章《设置18亿亩红线的毒副作用
    松动土地出让政策恐怕是最有效的考虑,制度公正不能付出太大的代价,否则制度有问题。招拍挂无疑就是有问题的制度安排。承认并修正是勇敢的。
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