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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:自二套房贷始,楼市调控重回错误轨道  

2009-08-24 21:51:36|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:自二套房贷始,楼市调控重回错误轨道
 
   在《南方都市报》一篇外媒有关房价泡沫的文章“中国或将接受楼市泡沫”中,英国《金融时报》这样分析:中国贷款增速正在放缓的有力证据,让各方都松了一口气。道德劝告、收紧的资本金要求和通常的季节性低迷,令7月中国净新增贷款降至去年11月的最低水平。
    但迄今为止,尽管官方谈到泡沫问题,但房地产贷款增长放缓迹象仍相当少见。7月份,中国各银行发放给居民家庭的中、长期贷款达到280亿美元,其中大部分是抵押贷款。这一金额几乎和6月份的310亿美元一样高。目前这一切尚可容忍。去年政府推出抑制房产投机的措施,曾经让房价月度同比涨幅从11.3%下降到零。一些微观紧缩的措施,已经出现在上海等一些房价奇高的市场。
    然而,在考虑房地产业在国民经济中所占比例和增加就业的需要,在戳破资产价格泡沫与巩固经济复苏之间,中国将选择接受泡沫。
 
    姑且不论是否存在楼市泡沫,房价涨幅剧烈的城市价格是否合理暂且不去争论,楼市走向的事实会对“泡沫论”和“非泡沫论”有个决断。中国楼市之千差万别,只以一线城市的现状开一副药方被广泛批评了很多年,银监会依旧不改初衷,只能说明执政能力问题应该予以高度重视。
    收紧信贷是从03年121房贷政策开始的,信贷调控绝对没有起到真正的良好效果原因是多方面的,而最主要的原因无疑是紧缩信贷遭遇了紧缩土地,这是03、04年的楼市调控之景色。也是错误的调控政策之初始,所以在05年开始了土地价格的逐渐走高,至07年天价地与天价房成为楼市的独有景色。该怨谁是很清楚的,错误的对形势的估计导致宏观调控从头开始都是目标错误,结果错误。
    最严重的是在错误的调控失效后,不辨明情况,更大力度的收紧信贷的07年9.27新政的出台,二套房贷首付四成、利率1.1倍,最初的政策条文还有一个:多套房的首付和利率会进一步加大,直指改善性需求和投资需求。9.27新政才是导致楼市以及相关行业、宏观经济全面萧条的根本。直到9月16日全球金融危机爆发后政策的主动转向。随之五次调低利息和存款准备金率,特别是国办131号文把改善型需求的信贷放宽。而目前银监会重申的二套房政策并没有得到国办的响应,这应该是《金融时报》所谓的“在戳破资产价格泡沫与巩固经济复苏之间,中国将选择接受泡沫”,换句话说:中央政府不会放弃适度宽松的货币政策和积极的财政政策。
 
    郎咸平教授在昆明报告会上讲:“中国真正的问题就是06年股市泡沫、楼市泡沫,本质病因就是制造业危机开始了。泡沫的来源是流动性过剩,政府怎么做?他们推出了宏观调控政策,通过存款准备金率收回资金。只要把这些东西收回来就没有人抄楼、炒股了。这就是根据表面现象做决策,你把中国经济看得太简单了。从06年之前就已经开始这种收回流动性的宏观调控政策。如果前提都是错的怎么办?有没有可能宏观调控的目的都是错的呢?如果目的就是错的后果不堪设想,几年的宏观调控都是错的。到了07年,央行总共6次提高利率,提高利率什么结果?最后是每一次股价上升。这个时候已经证明宏观调控出问题了,流动性紧缩出问题了。因为当你提高利率,你是进一步打击了制造业的投资经营环境,因为他们拿出更多的钱去炒股。可是错误的宏观调控仍然推行,到了08年年中,金融海啸还没有来,广东制造业停工30%,江浙制造业停工20%;一直到9月16日政府才醒悟过来。”
 
    郎咸平所说的宏调政策失误不是指楼市,但是在楼市上的表现更加明显,给整体经济运行造成的困难局面有目共睹。而经济转型面临的压力短期内无法改变也是事实。中小制造业与楼市、相关行业全面萧条是最可怕的现象。
    如何将投资挤出楼市是银监会最近政策的主因,但是由此带来的恶果也是惊人的。楼市在挤压消费投资的同时,也挤出了建设投资。而这样的双重紧缩最终的结果不是房价的下行,而是上市量和销售量统一步伐的下调。这对于以投资拉动基础行业以渡过眼前难关的中国经济是最大的打击。房地产相关行业一直以来的地位位置都是不可替代的。投资与消费的双重身份是不会改变的。
    二套房贷本身就没有存在的基础也是一方面。商品房是面向中高收入群体的改善型需求,至于投资也不是传统意义上的投机,投资需求看重的是未来的预期,而预期的不确定也导致投资收益的不确定,投资本身也蕴含风险,抑制投资的政策也失去存在的基础。在租住需求越来越高的一二线城市才会有大量的投资需求,这不是全国楼市的普遍现象。最普遍的是改善居住需求,这个需求是没有理由受到抑制的。
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