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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:福利分房或者“二次房改”是最差的分配机制  

2009-08-30 21:15:02|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:福利分房或者“二次房改”是最差的分配机制
 
       商品房的供应对象面对的是中高收入阶层已经成为定局。而城市人群在城市化和拆迁改造过程中得到的利益更多体现在拆迁改造的价值上,城市化进程中的新增人口也就是农民,更多的要依靠农村土地的流转解决住房购买问题。实际央府所谓的城市化应该纠正为城镇化。
       加上大力推行的新农村建设,是很好的集约节约用地的方式,藉此改善农民的居住环境,作为城镇化进程的补充很有科学性。所以中国房地产并不存在问题,妖魔化和向房地产商泼脏水运动是没有道理的。
       土地价值的逐渐走高,加大容积率是最现实可行的方式,而且别墅用地基本停止供应本身,豪宅贫民化就已经相当明显。二三线城市尚好,北京的所谓豪宅实在不能称其为豪宅。与二三线城市相比,一线城市居住实在不值得恭维,但是一线城市的价值在于事业的机会。所以很早上海就有“宁要浦西一张床,不要浦东一间房”的说法。也表明地段的重要性和投资价值,应该说那个年代的浦西一张床的价值是高于浦东一间房的。
   
       既然商品房面对的中高收入阶层,豪宅更是面对高收入阶层,那么北京的套内面积计价只在商品房实行,就没有多少道理了。我们在唐山的豪宅“梧桐大道”,容积率给定的是2,这在北京或者在石家庄是不可想象的。梧桐大道面对的是高端人群的定位也是合适的,原因也就是地价之高。有人说地价是可以限制的,这就是胡话了。推动房价地价上涨的,首先要看消费者的预期。至于开发企业,在目前的市场形势下,只有随行就市的能力,更何况我们频频启用宏观调控的大棒。
       我们所做的豪宅,挑高的酒店式大堂无疑提高了项目品质。实际北京的所谓豪宅,也只剩下公共空间还有文章可做,至于毛坯房与否,从来不是豪宅区分的标准,个性化越来越明显的消费需求,精装修很难成为市场的主流。精装修更应该体现在中小户型的公寓上。
       但是我们的套内面积计价,一来整体提高了房价的直观价格,北京在房价均价上直接处于领先地位,但是与全国市场的分析对比失去了存在的基础。二来逼迫开发企业缩小公摊,加大套内面积。
       仅仅凭道德说教解决问题是不可能的。道德说教只能是政策出了问题,只能是执政能力的不足。
 
       我们明白一点的是与农民的居住面积对比,城市居民甚至是城市高收入人群最终的豪宅别墅目标比不上农民的。很多城市的所谓别墅可能与富裕农民的小二楼的面积不能等同。但是,价值并不是仅仅一个住房面积可以区分,之所以城镇化进程加快,不是城镇化可以更高的满足居住需求。这一点恰恰城乡二元结构以及城乡剪刀差造成的城市乡村发展的不平衡。
       这一点城市人群是值得庆幸的。那么保障房存在的基础只能是对农民土地价值的不认可,或者剥夺农民唯一致富的机会,加大农民城镇化进程的难度,这实在不合情理。
       商品房价值和土地价值的最大化,逐渐的会形成良性循环,而不是恢复到福利分房时代的不公平。
    
       有消息称:针对当前中等收入家庭的住房困难,14位业界专家学者日前已联名上书国土资源部及住房与城乡建设部,建议进行二次房改。其理由是,目前保障性住房制度基本满足了低收入家庭的住房需求,商品住房制度满足了高收入家庭的住房需求,但中等收入家庭的住房供给却是空白。所以二次房改的目的是解决中等收入家庭的住房问题,办法是建立所谓的“三三制”住房制度,即基于三个阶层,实行“三种住房制度、三类供地方式、三支队伍参与”。
       二次房改的提议并不存在制度和市场基础。我不认为目前的城市发展状况和房地产发展的状况不合理,全面市场化仅仅十一年,而且自有住房率达到83%也是不容否认的状况。城市中等收入人群的目前改善需求强烈可以理解,但是不能依靠重回福利分房和加大城乡剪刀差的发生实现。公平的竞争机制只存在于市场化,保障房只能侧重解决最低收人群的保障租赁,而不能解决中等人群的产权住房。
   
       实际我们的很多不平等就体现在城乡政策的不平等上。无论是计划经济时代还是改革前三十年,城市人群与农民相比,不在一条起跑线上。现在农村人口唯一的长项就在于农民的土地承包权和宅基地,除此之外,农村人口没有优势。
       很多人现在又开始转向流向农村。这在城镇表现得很明显。比如我们家乡的一个城边村,400人的村庄快速增长到800人,不是生育问题,而是反向流入问题。在城乡户籍已经完全归于统一的地区,这一点是很明显的。
 
       产权住房,在城市的表现是经济适用房,本身就已经失去了存在的基础,而解决中等收入人群的居住实际单凭廉租房是不能涵盖到这个阶层的。只有所谓的限价房和经济适用房,但是从分配机制上,限价房和经适房并不可能达到公正分配的制度基础,这只是一方面,限价房实际是招标制推行而产生的。不能归于保障住房之列。至于经济适用房,除了土地出让金减免和规费的部分减免之外,与商品房无异,由于土地国家无偿划拨不存在基础,土地征收环节依靠的是开发企业的市场化征用,那么与商品房价没有多大的区分,这是未来的经适房必将退出保障房舞台的条件。
       市场化是唯一解决住房分配的合理方式。中等收入人群的住房问题不能通过保障房解决,而只能在市场的框架内。
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