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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:二三线市场的惨淡值得政策打压吗?  

2009-08-04 20:39:09|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:二三线市场的惨淡值得政策打压吗?
 
    经济适用房弃购的新闻又把石家庄摆上了台前。我们由此也能看出石家庄这样的市场惨状。石家庄今年推出的首批经适房,遭弃购危机。据申购者张先群(化名)介绍,该市首批经适房分为两个楼盘,分别为安苑二期和南岭小区位于该市市区最边上
    张先群说,安苑二期和南岭小区,共3000多套住房,申购之初已露鸡肋迹象。两个小区均价定为2680元/平米,一部分楼盘甚至达到了2800元/平米,仅比附近普通商品房低200元到400元,以至于安苑二期公开供应2389套房,只有1070户申购,排号选房者又少了333户。南岭小区申购者反映也有弃购。
    石家庄市物价局经营收费处处长孙客新提供的7月25日更新数据显示,距安苑二期约300米的楼盘价位分别为:丽日青城现房3700元/平米,凤凰城期房4200元/平米。孙客新说,物价部门当初定价时,参照建房成本为准,而非周边的商品房价格。石家庄市物价局成本调查队出示的安苑二期建房成本审核报告显示,安苑小区B区住宅成本(不含税)为每平方米2348.59元,C区住宅成本(不含税)为每平方米2473.77元。
    作为在石家庄生活了20多年,房地产起步也基本在石家庄开始的,对这两个项目还是了解一二的。安苑小区,位于石家庄东、南二环交叉南行300米;南岭小区位于体育大街二环以南500米,这不是所谓的“该市最边上”。对于二环2680元的房价不接受,这是石家庄市场期房超低引致的。
  
    那么作为沿海省份的省会城市,石家庄发生了什么问题?市场为什么如此不堪?
    我们看一下最新的石家庄市住宅用地的出让信息:7月31日下午,石家庄市国土资源局挂牌出让2009年015、020、021、022、023号国有建设用地使用权,除了015号地块在开场时下降的城市有31个,主要城市包括:吉林-8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6.4%和湛江-4.4%等出现了一次竞价外,其他四宗地的出让显得“波澜不惊”,每宗地均只有一家单位竞标,到挂牌时间截止时直接底价“嫁出”。
    而从每亩均价来看,第020号地为最贵,该地块位于和平路以南,谈固北大街以东,为商业住宅用地,河北盛世浩天房地产开发有限公司以1.37亿元的价格竞得,平均每亩约318.60万元,其他两块涉及住宅用地的地块均价分别为278.35万元/亩和290.74万元,这个地价水平基本上与2007年水平相当。
    可以说07年开始,河北省的土地出让形势就发生了很大逆转。“石家庄老百姓是有福的,沿海省会城市房价之低,石家庄独占鳌头。”在前文我对石家庄市场的分析中有这样的话。
    “石家庄由于市场供求原因,继续产生地王的可能性极小。”“我看不明白目前的很多项目的房价,以我财务经理18年,地产经理6年的经验,算不出来他们的房价是怎么出来的。出手是聪明的选择。石家庄的拆迁改造是受很多制约的,目前进展不顺利,土地整理速度下降,土地投放也不可能很大。这是直接影响供求平衡的。”
    以上是我7月30日给石家庄银河网的评点中的话。7月31日的四块土地出让也证明了我的基本判断。
 
    在全国一线和重点二线城市的涨势之中,还有很多城市09年上半年一直在下降的趋势。在全国70个大中城市中,6月份新建住房销售价格同比下降的城市有36个,主要城市包括:深圳-6.6%、石家庄-6.5%、徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。二手住房销售价格同比下降的城市有31个,主要城市包括:吉林-8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6.4%和湛江-4.4%等。近一半的城市还在水深火热中,还不算更多的二三线城市甚至县城以下的中小城镇。
    在几年的实践中,我们经历过很多的县城和县级市项目。比如河北某县级市,08年初我去考察市场,市场最高售价竟然是1300元,温泉入户的电梯洋房。当时地方政府给我的拆改条件是出让金每亩一元。我们最终放弃了。巨大的土地供应量,08年拟推土地基本满足当地所有居民的住房要求,而且每户平均100平米以上。
    07年我们到一个县去考察市场,走访各行政单位、医院、学校等高收入群体,当时的房价是1100元|平米,大家都接受不了,可接受房价是800元,这样的市场很难进入,我们也只好放弃。
    08年四月,河北某市建设新农村项目,作为环路的最好地段,我们在补偿与市场情况之间的选择是房价维持1700,争取两年后2300,但是补偿方案村民要求提升至我们给的条件的2倍,我们又必须放弃。
 
    08年石家庄市政府到全国各地的土地推介活动武功而返。当时石家庄国土局有关负责人感慨地说,为保土地财政,市里启动了庞大的城市拆迁改造工作,仅今年就会形成1万亩的土地供应。“以前买地都是开发商求着政府,如今却是反过来了。”任何一个城市建设任务比较重的城市,都有大量的“城中村”改造任务。之前,各地城市希望将这些“城中村”改造任务一并包给开发商,但开发商很聪明,都不替政府背这个包袱。 
    这就是土地推介的问题了。石家庄市场的容量有多大?市政府可以不考虑,开发商必须考虑。这也是08年直至09年的目前石家庄最大的难题。原因恰恰是土地推出的速度超高,严重的供大于求。这样的市场需要做的是延缓土地推出的速度。
    当然也反衬出一线城市的土地房价暴涨,只有一个最根本的原因:土地严重供不应求。所有的预期,通胀,信贷剧增,似乎与二三线城市基本没有关系。
 
    这个时刻重拾打压行业的政策,实在没有任何道理。
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