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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:楼市是健康发展的无泡沫市场,收紧信贷很短视  

2009-08-05 01:20:59|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:楼市是健康发展的无泡沫市场,收紧信贷很短视
 
    信贷重新适度收紧的原因是银监会认为一二线少数城市的局面是信贷剧增导致的。这一陷入了自03年以后的怪圈,事实会证明最短视的部门不是央行了,而是只有银监会了。好歹经过了03至08年五年的失误,管理层进步了很多。
    最大的进步是国土资源部,知道考虑分拆土地、结束拍卖这样的单一方式,准备不再遵循“价高者得”这样的简单思路。
    王健林董事长认为:要抑制房价的过快上涨,前提必须是抑制地价的快速上升,否则,所有控制房价的努力都将白费。现在已经到了痛下决心、改革现行土地出让制度的时候了。建议实行限制房价的土地出让方式,即先规定出让土地建成后的房屋销售均价,再将土地公开“招”“拍”“挂”。限了房价的土地是一定不会出现“地王”的,因为没有一个企业愿意做赔本的买卖。
    也就是限价招标的土地出让方式。这是基本合理的。但是正像我和我的学生说的那样,不解决土地供应问题,方式不能改变一线城市的现状。而二三线城市,不会因为方式的不同而促使地价脱离基本需求而暴涨。石家庄就是最好的例子。(有兴趣的话可以参见我的上篇文章《
    我们的房改十年,有很多因素促成了房价地价的双双上涨,可以不接受,但是这样的增长是健康的,没有所谓的泡沫的。只不过是看法不同,导致自03年就开始了这样那样的宏观调控,结局恰恰是越调越高。为什么会出现这样的情形呢?主要是以下几个因素造成的:
 
    第一:福利分房时代的影子至今还存在人们的记忆中,而那个时代的土地基本是无价的,或者几千元一亩的土地,人工费和建安成本也很低;
    第二:居民收入水平的增长速度十年有长足的进步,相应的人工费及材料等建安成本上扬;
    第三:经过十年的普及教育,对购买商品房居民的认识越来越强化,同时全面结束福利分房也越来越被接受;
    第四:按揭贷款方式的引入,居民消费意识得到改善,住房消费改变私人借贷为主的落后方式,对购房需求是很大的促进;
    第五:强大的无孔不入的房地产信息源,加大了居民的消费意识,加上传统的重安居的特点,以及强烈的攀比之风,使得改善型需求加速,住宅升级换代成了改善型需求和市场全部需求的主体;
    第六:基尼系数接近0.5,高收入群体的收入增长迅速,现行房价,即使是一二线城市的超高房价也有了消费人群接手;
    第七:还是因为强大的信息源,以及04年土地招拍挂方式成为市场土地供应的最主要方式,缺地的房企抢夺有限的土地(一线城市和二线重点城市为主),只是地价上涨迅速,从而推高房价;
    第八:地价上涨反过来推进拆迁成本的上升速度惊人,一级开发难度越来越加大,成本的上升基本是不可控的;
    第九:十八亿亩红线与强力增长的工业用地需求,挤压房地产开发用地的市场供给;
    第十:加大廉租房以及所有保障性住房,挤压了商品房用地,商品房用地的争夺更加强烈;
    第十一:买涨不买落的国人心态和习惯;
 
    等等等等……………………
 
    不均衡的发展形势,使得一二三四线城市市场严重不同。而我们的政策仅仅瞄着一线城市的走势。这样的调控政策是不可能准确的,也就造成了楼市的目前现状,这不过是使得土地房价上涨的速度提前,但是,这样的上涨是必然趋势。
    错误估计形势,很难有正确的路径选择。所以我认为:收紧信贷根本无法改变大势,只会加剧投资短缺和土地供应的降低,进而影响开工和供求关系。这是对于京深沪穗杭等一线城市的影响。
    其他二三四线城市,本来需要大力扶持的市场,因为错误的收紧信贷,而进一步陷入僵局。对经济的发展产生不良的影响,银监会一意孤行不会有好的结果。
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