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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:地价房价刹车,只有现行土地政策的改变  

2009-09-19 07:01:27|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:地价房价刹车,只有现行土地政策的改变
 
    04年8。31大限之后,严格执行土地出让招拍挂以及土地收储的单一形势,致使土地供应自此开始严重下滑,原因来自几个方面:
    第一,单纯的国土储备部门收储,资金来源和具体实施的人力两方面限制,土地供应短期内严重下降; 
    第二,招拍挂信息的公开化,而对招拍挂价格构成的不理解,致使土地收储价格直线走高,收储也越来越艰难;
    第三,供应严重下降以及需求的高度增长,不论是房地产的投资需求还是改善型需求、刚性需求,在收入水平日益高涨的局面下,很难被抑制;
    第四,重点城市土地房价的双双暴涨的形成,原因虽然是多方面的,也有其合理性,但是给全国城市造成的心理恐慌造成对房产的抢购潮,实际上,由于发展阶段不同,土地供应局面不同,全国房价不应该是一样的走势;
    第五,金融危机前后中国传统出口行业的全面萧条,造成了很多工业制造企业的转向,与原有房企一道加入到对土地的争夺,天价地频频是从05年开始的,只是严峻局面在07、09年才引起高度重视。
    京沪地价屡屡创出天价,这并非是房企的真实愿望,而是无奈。 资料显示:05年——08年北京土地供应严重下滑。其中2005、2006两年仅完成供地计划的35%和59%。2007年较好,北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏,突击完成近50%年度供应量后,终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而,2008年未能保持这一良好态势,当年计划供应土地6100公顷,其中住宅用地1700公顷,实际仅供应1468.5公顷,其中住宅用地911.1公顷,只占计划的53.6%。
    上海也是这样的状况:上海前几年土地成交情况大致为:2003年为1500万平方米左右;2004年300万平方米;2005年计划出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米;此后的2006年为700万平方米,2007年1000平方米左右。而08年上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。
    而京沪无疑是最具投资价值的。这也是目前房企在京沪两地敢于高价拿地的真实原因。9月17日,上海诞生楼面地价的“冠亚军”,其中,击败保利、绿城等实力地产大腕,海航集团下属的3家企业,在上海刷新了土地楼面地价。黄浦江中心段E18单元1-10地块为经营性办公用地。根据土地出让文件,该地块总面积20832.9平方米,按照2.4的容积率计算,该地块的楼板价高达36480元/平方米,刷新了上海土地的楼面地价。在海航拿地之前,上海的土地市场成功交易的地块中,还没有地块的楼面地价超过3万元/平方米。
    同日,与“黄浦江中心段E18单元1-10地块”临近的“黄浦江中心段E18单元1-8地块”,以30.05亿元的价格被保利地产竞得。黄浦江中心段E18单元1-8地块的土地出让面积为37015.2平方米,根据其不大于2.4的容积率计算,该地块的楼面地价也超过3万元/平方米,达到33826元/平方米,成为上海第二高楼面地价。
    继续采用招拍挂形势出让土地,这样的局面很难改变的主要原因恰恰还是土地供应难题。这类信息的披露,对于未来的土地拆迁成本上升是极大的促进,频频天价地首先的影响是土地补偿价格的走高。位于朝阳门桥西南侧(隶属东城区) 的危旧房改造已历经7年时间,目前仍有3户居民未搬离,其中一户居民提出现金加房屋折合每平米达到22.5万元的拆迁补偿要求。这还不是仅有的特例,每平方米30万元的补偿价格在北京也出现了。
    《物权法》实施在有效的保护消费者合法物权的基础上,对于拆恰的实施者国土储备部门和一级开发企业的保护却被忽视,这是一贯的我们对政策的曲解。合法合理拆迁是规范双方的,但是我们的语言和法律环境却不尽然。
 
    以上诸方面,造成的土地价格的走高实在与开发区企业无关,开发企业作为企业,只在可以承受的范围内进行商业经营活动,开发企业不承担住房保障的资金投入责任。
    只有现行土地收储、出让政策的双双改变,才可以抑制地价房价上涨的趋势。但是,至今为止,还看不到这种改变,甚至很难被改变,而是只能顺因这一形势。
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