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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:央企地王推手说一叶障目  

2009-09-27 06:05:19|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:央企地王推手说一叶障目
 
    不容否认的是自5月份以来土地市场的高潮迭起。从中化方兴开始,对地王的指责不绝于耳,央企推动地价房价上涨之说,更是影响到了高层政策。近日国务院国资委向各地方国资委发《关于进一步加强地方国有资产监管工作的若干意见》,要求进一步规范和加强地方国有资产监管工作,完善企业国有资产管理体制和制度。这个时间节点出台的意见,有分析人士认为是加强资金流向的监管,单方面认为是对资金流向房地产领域的监管,虽然牵强,但这样的观点也是可以理解的。
    也就是在25日,华润旗下子公司金絮丰以22.2亿竞得南京所街7号地块,楼面地价高达每平米7992元,创下南京新“地王”记录。而9月8日保利地产以15.92亿拿下南京河西金沙江东街地块,创下河西“地王”记录。9月16号我们集团的中冶置业南京公司拿下了南京江宁九龙湖片区地块,创下江宁新“地王”记录。一月三地王并不奇怪,但是地王集中在央企,在有些人看来就不可忍受了。
    25日重庆土地再掀拍卖高潮,6宗土地吸引了30家企业参与,720亩土地最终拍得47.93亿元,溢价约27.17亿元。其中江北区大石坝组团B分区B3-2、B3-4号宗地出让面积约337亩,最终由龙湖集团旗下子公司重庆嘉逊地产开发有限公司以22.8亿元成功竞得,溢价13.9亿元,增幅约为159%。地面单价677万元/亩,楼面地价2424元/平方米。江北区大石坝组团E分区E22-2/02号宗地出让面积约212亩,由保利(重庆)投资实业有限公司以16亿元竞得,溢价9.6亿元,增幅为152.9 %;地面单价753万元/亩,楼面地价2690元/平方米。
    土地拍卖市场的主角依旧是央企国企。
 
    我们回过头看究竟房地产市场面临的最大问题是什么?不是销售难题,而是投资增速回升太慢的问题,没有央企特别是产能过剩行业央企对房地产市场的热衷,房地产行业的投资回落的速度更快。
    09年1—8月2.11万亿的投资额,增速比1—7月提高3.2个百分点(8月单月增速同比提高了35%),其中住宅投资增速10.9%,比1—7月份提高2.7个百分点;显示行业景气度继续上升;分拆来看,在建面积同比增长13.5%,增速在1—7月回落(下降0.2个百分点)后重拾升势(上升1个百分点);新开工面积下降9.1%,降幅收窄3.2个百分点;竣工面积增速24.9%,增幅放缓至0.3个百分点;即使高潮迭起,但是土地购置面积8月份依然是总量下降25.3%,降幅继续缩小至0.5个百分点。
    房地产市场的频频调控,造成市场的巨大波动在最近六年是普遍的现象,民企拿地的谨慎程度并非我们想象的那样小。特别是今年3—6月份的销售形势,在舆论的爆炒下,一直被误认为是短暂的不稳定的回升,对房价预期更多的认为在金融危机局面下,房地产不可能一枝独秀。这也是央企国企地王频出的深层原因。央企资金充裕也未必就盲目投向房地产行业,只是认识的不同而已。
    央企国企责任重大,利润考虑、保值增值考虑、就业考虑、产能过剩行业投资转移考虑等等等等。央企利润最终是国家财政的收入增加,和私企还是有不同的。08年的危险在于土地频频流拍和房地产投资的急剧下降造成的百业萧条,这也是08年9月16日开始的救市政策的基础,事实上虽然政策很有利,但是投资依然畏首畏尾,即使与08年相比,前八个月房地产投资仍然是回落的。如果没有央企的参与,房地产投资回落的将更快。
 
    潘石屹24日的讲话很有代表性。“中国政府采取宽松的货币政策来刺激经济,4万亿的财政款,央企怎么花?不可能再搞重复建设,房地产项目显然是最好投资渠道”,潘石屹表示,地王频频被央企摘得,只能说明相当多的大型国有企业财力雄厚。“有人说央企拿地王是不利发展很多年的市场经济,是挤压民营企业,可是我认为,这也是金融危机特殊时机的特殊性,政府救市,不可能把钱交给我这样的私营企业吧?”
    早在7月份我的文章《陈宝存:如果四万亿和银行贷款全部投向民营企业主?》就曾经谈过,“在大家批评中央投资和银行贷款投向国企极为不公正的时候,有没有想过如果我们把中央投资和银行信贷全部给了东南沿海的中小制造业业主,会是什么结果?在中小制造业盈利根本不可能,产业转型短期达不到,全球金融危机影响下的外需无法恢复的情况下,这些资金会转移到什么地方?不会炒房或者直接去做房地产吗?”
    四万亿给央企国企最大的好处是投资是可控的,安全的。对于中国民企的状况我们不要忘记诚信度。相对央企国企而言,民企的诚信度还不是十分把握,这也是很长时间以来银行等金融机构在经验中总结出来的。这些是题外话,不做深入探讨。但是指责四万亿重点偏向国企是没有道理的。
  
   
    地王推手是央企还是土地供应问题?这一点一直存在争论,也一直存在很大误区。真正的地价房价推手是制度设计,是垄断供应的方式,是招拍挂政策造成的连续五年土地供应总量的直线下降,也是对土地价值认可的程度越来越高,拆迁纠纷越来越大。
    没有央企重点参与05—07年,天价也是趋势,而08年的土地流拍却也是央企抵挡不了的。
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