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陈宝存:夹心层不该纳入住房保障范围—评二次房改  

2009-09-04 01:28:55|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:夹心层不该纳入住房保障范围—评二次房改
 
    对一次房改进行修正的“二次房改”建议近期出炉。试图把住房保障制度扩大到中等收入人群,也就是所指的夹心层。实际情况是福利分房和经济适用房在多年的实践中,中等收入人群很多人是享受到了住房保障的,反而最低收入人群—廉租房的主体的住房保障各级政府做的还很不够。以目前的政府财政所能做到的保障仍然满足不了最低收入阶层的需要情况下,扩大至中等收入人群住房保障实在是不明智的。
    廉租房提速,仅仅是08年开始的。在廉租房还无法满足基本收入人群的情况下,对中等收入人群的住房保障,一是根本做不到,二是也不该去做。保障房现在政府唯一可以解决的是土地征用以公益的名义进行,然而以公益名义的所有保障用地,实际是加大商品房成本的最主要原因,也是对农民和被拆迁居民的剥夺。
    公益保障用地必须走市场化,现实政策,廉租房资金来源主要是土地出让净收益的10%,08年,国家财政出资68亿,09年国家财政出资150亿,这实在是杯水车薪,但是政策层面国家能做到的仅此而已。而地方层面只有土地出让净收益的10%,更难解决廉租房的基本需求。所以地方层面廉租房唯一的长效解决方式是廉租房、经适房配建在商品房小区,由开发企业在商品房用地中划出一块,并且解决资金来源问题,这对于土地价值日益增高的土地开发成本来说,雪上加霜。这就是目前财政的基本状况,而且越穷困的地区、土地出让受阻的地区,土地价值没有真实体现的地区,财政用于廉租房的支出越小。保障房建设只能在土地价格上打转,也就是低价征地,这是最不合理的制度安排。
    廉租房经适房目前政策很难解决最低收入人群的住房问题是客观事实。挤压商品房的用地空间,加大商品房开发成本的廉租房和经济适用房还需要更好的制度出台,否则所谓的低收入人群的住房问题无法真实解决。这个时间段推出的二次房改,解决中等收入人群的住房问题是不合时宜的。
 
    支持二次房改的人士认为:中等收入家庭的住房供给是空白,给这些人群也就是“夹心层”的生活带来空前压力。而现在的商品房市场化,完全远离保障民生的方向,造成许多严重后果,其中之一是广大中等收入阶层难以实现改善住房的需求,许多人成为房奴,社会不公平感空前强烈;其二是畸高的房价,绑架了国内经济,让国内需求迟迟难以启动;其三,当下地价、房价的暴涨,和国内金融机构过于宽松的政策结合,催生地产泡沫,促进通胀预期,如果房地产市场泡沫继续加剧,终将贻害中国经济。同时,房地产的畸形发展还吸引本应当投入制造业的资金进入房地产市场,延缓制造业复兴。
 
    这是很不正确的认识。房奴之说是没有道理的,改善型需求需要的是收入水平提升本无问题,如果现有财力的情况下,把中等收入人群的改善性需求纳入保障范围,在低收入人群的基本需求问题无法解决的前提下,二次房改强力推出,城乡差别势必进一步扩大。
    我们需要解决的国内需求是农村需求,而不是继续加大城乡剪刀差。这也是十七大加快推进农地流转的真实含义。后三十年的改革主要转向加速农民富裕,而农村人口的加快城市化也是社会进步的标志。农村人口的消费水平能与城市人口看齐的话,中国内需是没有问题的。基本生活需求无法满足使广大农民的现实。而农民的改善性需求在目前建筑原材料价格上涨的情况下,以目前农民的有限耕种收入,即使是宅基地上简单的建筑成本,对于农民来讲也是不可承受的。人均耕地1.39亩的现实必须考虑。
    农民问题不解决,谈何内需扩大?而依靠农地流转解决农民富裕问题,也是目前唯一的通道。但是给中等收入人群的住房改善提供保障,势必影响农民收入,影响农民土地价值的最大化,影响征地费用和拆迁安置补偿的标准。这是不可取的。
 
    好的制度不是乌托邦,而是可以落实的制度。无疑98年朱总理倡导的住房市场化是成功的。人均住房面积由7平米到28平米主要在市场化十年中实现。这巨大的功绩是不可抹杀。
   





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