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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:正常储备和囤地是两码事,土地购置是难题  

2009-09-06 22:59:23|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:正常储备和囤地是两码事,土地购置是难题
 
    据国家统计局的数据显示,今年前七个月,全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米,同比下降25.8%。开发商购进土地面积的减少,开始令市场开发商担忧两三年后房源供应是否充足。
   “房地产是要囤地的,手里有粮心中才不慌。”华远地产董事长任志强在近期对2009下半年楼市新格局进行预测时公开表示,现在商品房的供应指标越来越少,今年也同样,国土资源部说的81个城市增加这么多供应量,80%是经济适用房,20%是商品房。
    而国土资源部明确表示,在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下,下半年要加强土地的批后监管,防止趁机搭车圈地。国土部防开发商“圈地”在去年就明确指定了一系列具体措施:一是要求实行“净地”出让。二是合理控制单宗土地出让规模。三是规定每宗土地开发建设时间。每宗地开发建设时间原则上不得超过3年,确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应。第四是加大闲置土地处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的,要依法征收土地闲置费,并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发,坚决无偿收回。
    前后有些矛盾的规定。原则上不得超过三年,以及满两年未动工的无偿收回。不知道地方政府是如何掌握这个节奏的。
    国土部一方面明确严查囤地现象,一方面声称土地供应是充足的,这就是自己打自己的脸了。究竟18亿亩红线是否影响到总体的土地供应量,国土部门一直矢口否认,但是越否认越感觉这样的否认是虚幻的。并不是说是18亿亩红线不该坚持,而是希望国土部门不要闭着眼说瞎话,而是要找出解决这一难点的办法。
 
    潘石屹望京拿地,在北京纯属正常。不是潘石屹不想拿CBD的中心地块,而是纯属无奈。原因是北京城市中心土地已经非常稀少,这是有目共睹的现象。至于这些土地是国企央企拿还是潘石屹王石拿,争论是没有意义的。我相信如果是潘石屹拿到广渠门15号地块,最终的产品定价肯定是高于中化方兴的价格。这是潘石屹的企业性质所决定的。
    可能不可能无限制的供应市场土地?痴人说梦而已。再有就是现在拆迁的难度和拆迁成本的不可控。地方政府最大的难题之一就是土地收储。已经不再可能强制征地了,不论有否物权法,老百姓在经历了这么多年的拆迁实践中,早已经摸索出一套对付征地的方法,利益最大化不是仅仅地方政府和开发商在做。“拆迁拆迁一步登天”,这不是现在才有的俗语。
    但是,这一切变化也是很合理的。本身土地是无价的,这个无价前期是不值钱,现在被理解成想要多少要多少,否则我凭什么被你征走土地?也有很多引用发达国家的事例的,美国和日本征地,如果老百姓不让征,那就只好绕开走,开发商也好,高速公司也好,铁路公司也好是很无奈的。我相信这是事实。这就把土地成本的不可控进一步加大了。
 
    很多年来我们的政策就是翻手为云覆手为雨,房地产市场很难有准确的市场走势的准确预测,原因是被政策影响的很多。房地产市场供应源头垄断,销售又是市场化的,这就给房企带来很大的投资风险。
 
    从09年1-7月份房地产运行数据也看得很明白:
    首先:投资和开工土地购置全面下滑。
    1-7月,全国完成房地产开发投资17720亿元,同比增长11.6%,增幅比1-6月提高1.7个百分点,比去年同期回落19.3个百分点。其中,商品住宅完成投资12427亿元,同比增长8.2%,比1-6月提高0.9个百分点,比去年同期回落25.5个百分点,占房地产开发投资的比重为70.1%。
    1-7月,全国房地产开发企业房屋施工面积25.07亿平方米,同比增长12.5%,增幅比1-6月回落0.2个百分点;房屋新开工面积5.50亿平方米,同比下降9.1%,降幅比1-6月缩小1.3个百分点;房屋竣工面积2.54亿平方米,同比增长24.7%,增幅比1-6月提高2.4个百分点。其中,住宅竣工面积2.09亿平方米,增长26.6%,比1-6月提高3.7个百分点。
    1-7月,全国房地产开发企业完成土地购置面积16309万平方米,同比下降25.8%;完成土地开发面积12789万平方米,同比下降13.4%。
    然而与此同时的销售状况不论是销售面积还是销售额却是大幅增加。
    1-7月,全国商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%。其中,商品住宅销售面积增长38.8%;办公楼销售面积增长13.3%;商业营业用房销售面积增长21.7%。
    1-7月,商品房销售额19600亿元,同比增长60.4%。其中,商品住宅销售额增长65.3%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长22.9%和34.2%。
 
    所以下半年,在资金不是问题的房企,投资应该是上涨的趋势。但是现在所谓的闲置土地规定,对于房企,尤其是实力房企是很大的制约。正常的土地储备被指囤地,尤其是07年高价获得的土地目前的开发还存在很多政策的不确定性。
    我们也可以预见到:国土部所谓的严查囤地,不会有很好的作用。原因在于开发速度是不可控的。不开发与推迟开发速度不是一个概念,所以最终的问题还是得不到根本解决。
 
    目前政策的调头,最担心的还是投资、购地、开工的观望。截止到7月底的销售数字表明,绝大多数企业已经解决资金难题,更多的企业已经完成全年的销售任务。这样一来,对08年心有余悸的企业来讲,谨慎拿地、延迟开工是很自然的选择。那么市场的所谓观望,已经不起什么作用了。08年做不到的降价,09年做不到,10年更做不到。
    如果这样的局面形成,最难的难题还是留给了促进经济发展的中央政府。所以,10年财政投资和信贷增速依然是可以看好的。即使达不到09年上半年的增量,但是也是足够宽松的政策形势。
    所以我认为,实力房企大可不必和市场玩藏猫猫游戏,大胆的拿地和开工,10年的市场必将是让你欣喜的局面。
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