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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:不需指望金九银十,房企降价预期大打折扣  

2009-09-08 03:53:44|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:不需指望金九银十,房企降价预期大打折扣
 
    华夏时报的报道:本是楼市销售淡季的8月,上海楼市却表现得异常火爆,8月上旬上海商品房均价创下了2万/平米。房价全线上涨,导致现在上海几乎已经找不到1万/平米以下的楼盘,即使是外环外的新开楼盘,价格也涨至1.5万/平米,个别楼盘甚至涨到了2万/平米。
    有专家分析:上海之所以持续出现“量价齐升”的情况,有三个方面的原因:目前上海存量房数量过少、去年土地供应减少和投资需求的强劲。 “预计还将有6-9个月的供求紧张期,这种紧张只能通过价格来缓解。”去年上海只有不到300万平米的土地供应,而很多开发商也减少了新开工面积,这使得今年商品房的新增供应量大减。而在半年时间内大量爆发出来的购房需求,不但快速消化了新上市的房产,也使库存房产量快速下降。上海现在的存量商品房只有500万平米,但上半年每月商品房成交量就为150万平米。
    据报道:重点城市中,8月份成交面积最大的仍为上海,达到240万平方米,其次是重庆和北京,但成交面积均低于200万平方米,8月份成交面积超过100万平方米的城市有8个。 从成交价格来看,8月份各城市住宅成交均价仍以上涨为主,特别是在重点监测的10个城市中,能监测到价格的7个城市除天津、重庆外,其他城市住宅成交价格均出现不同幅度的上涨。
    广州市国土房管局数据:2009年8月广州市十区批准预售的商品房项目共12个,批准预售商品房1393套,同比减少77.31%,环比减少40.82%;批准可预售商品房面积为16.48万平方米,同比减少77.31%,环比减少42.64%。其中批准可预售商品住宅1302套,同比减少77.33%,环比减少42.99%;面积15.25万平方米,同比减少76.90%,环比减少41.60%。
    2009年8月全市十区新建商品住宅交易登记面积为169.13万平方米,同比增加176.4%;与2009年7月份相比,增长了102.6%。
    重点城市08年土地交易下降的代价在今年已经逐渐显现出来,供需失衡很难改变。
 
    投资增速下降与库存见底,销售上半年的巨额增长相加,对于金九银十的销售压力,自三月份开始的回暖过程已经基本释放。
    我们企业的北京、唐山两个在售项目,8月末已经完成全年的销售任务,9月初调高指标达60%,我们的预期是可以实现的。
    这也基本是全国的现状:销售面积和销售额指标的增幅是惊人的。1-7月,全国商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%。商品房销售额19600亿元,同比增长60.4%。
    但是与此同时,房地产投资、土地购置、开工面积三大指标一直在下滑。与去年同期相比分别下滑19.3%、25.8%、9.1%。然而我们清楚一点,08年并非房地产的高峰值。
 
    自05年开始,由于土地供应量的严重下挫,必然带来的是土地价值的上升,也随之房企对于土地的争夺越演越烈。重点城市连续多年完不成土地供应计划是一方面,频繁的收紧信贷、土地供应的调控也是造成供需严重失衡的关键。叠加影响,除了08年全年的全面观望期,库存一直不是房企的压力,那么现在重点城市面临的是上市量的压力。
    我们还看到重点城市抢地潮仅仅发生在央企国旗和上市企业,指望资金链破裂而房价大降的人们需要好好分析一下,你们所说的资金链破裂是否会实现。潘石屹手握200亿现金,却迟迟在北京拿地无果,望京地块绝对不是老潘的首选。中小房企连二线城市的地块都很难拿到,除非另有操作方法,否则万科保利金地富力等等全国布局的公司出手必胜,地方中小房企只有看着的份了。
    而目前,央企70%涉足房地产业务,上市公司和准上市公司资金优势必须转化成土地储备优势,那么未来对土地的争夺也必将越演越烈。这样的局面,推高土地价值是必然的。“百日巨变论”者潘石屹在于对形势的判断失误,潘石屹和王石正在吞咽苦果。
 
    目前的楼市,季节已经被彻底打乱了。但是,09年的销售形势之好也在很多企业的意料之外。此番形势的楼市,房企的降价预期很难存在。而且随着土地获取难度加大,房企的重点应该在千方百计的获取土地面粉,否则来年不论是面包还是蛋糕都没得做。
    不存在资金压力和库存压力的情况下,销售压力也就小了很多。
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