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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:房地产行业不该冷也冷不了  

2009-10-17 07:02:19|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:房地产行业不该冷也冷不了
 
    我们最大的问题是妖化和魔化房地产行业,无视市场化房地产十年的巨大成就,否认房地产行业的市场行为。无视城镇自有住房率87.8%的事实和农村自有住房基本普及的事实。据昆明2006年末农普办和市统计局公布的“昆明市第二次全国农业普查”表明,昆明市农民的自有住房比例很高。2006年末,农村98.4%的住户拥有自己的住宅,8.9%的住户拥有两处以上住宅。这样的情况基本也是全国的情况。中国的房地产市场责任在于改善型需求和城市化进程中城市新增人口的需求,而不是基本居住需求。
    绝大多数老百姓解决不了商品房的改善性需求无可厚非,我们在所谓的福利分房和高保障阶段的1978年之前,人均居住面积仅仅是7.8平米,而目前的人均居住面积28平方米。不能否认的是,高保障的福利分房阶段,中国的居住水平长期得不到提高,绝不仅仅是经济实力的问题,而是分配体制的问题,也就是所谓的保障分配制没有建设的积极性,没有市场竞争的机制的福利分房只是少数权利者的盛宴,一般的老百姓甚至一般机关干部企业员工,并没有在保障分配制度下得到真正的利益。
   
    但是,98年全面市场化以来的巨大变化是不可抹杀的。而且中国市场化最初阶段要解决的是高收入人群的改善性需求,以高房价补贴财政和城市建设的资金需求,而这一点无疑是成功的。城市建设的亮丽不仅仅是经济水平的提升,还在于房地产市场化所带来的土地出让收益和土地出让金的增加。否则目前形势下的地方政府很难有财力进行城市建设。土地出让金在过去几年也是功不可没的。
    再有就是通过多年的探索实践,目前的土地征用还原为承认土地使用者为真实的产权人是必然趋势。国有土地可以无偿征用的概念正在淡出,这表现在征地拆迁实践上。商业性拆迁越来越普及,甚至要普及到国家公益收储和拆迁。保障住房中的经济适用房越来越没有可行性,退出舞台是必然的事情。
 
    房地产的市场化方向没有错,错误的在于从上至下的糊涂观念。土地财政越来越弱化不是每个人都能理解的,但是必须让每个人都理解,现行征地拆迁实践的真正问题在于征地拆迁只能越来越尊重被拆迁户的利益。拆迁条例与物权法的冲突是必然要解决的。辽宁张剑案已经提供了一个范例。而目前要逐渐改变的是籍公益为名的强制做法。
    这样的趋势,势必造成最低收入人权保障住房的购买力也逐渐不存在了。那么只有在精简机构完善市场化以及人均财富提高上下功夫,也就是国家抓好二次分配的事。当然,不能依靠强制性的增加工资的方式,新劳动合同法的副作用给我们敲响一记警钟。
 
    房地产市场要解决的是中高收入群体的改善性住房问题。至于京沪深穗等城市的房价白领接受起来很吃力,这样的现状在全国市场不是普遍情况。全国商品房均价09年上半年每平米4500元,很多二三线城市的房价仍处于较低水平。
    而且真实的市场供应还有很多非商品房,如集资建房,屡禁不止的小产权房,新农村建设等等形势。这些形式不在商品房的均价里面。还有单位统一的团购行为,价格基本可以在商品房价格基础上折扣20—50%。
 
    在居住水平日益提高成为百姓追求的最大目的的未来,房地产行业趋冷是不可想象的。让一部分人先富起来的国策也不会改变,共同富裕的理想要经过很多代人的努力才能实现。而所谓的均贫富实践在我们的历史上经过无数次的常识,事实是所有均贫富的实践只是生产力严重下降,而没有真正的进步。这一点在中国表现的最彻底也最明显。之后先富带后富这样的形势才能实现共同富裕,至于仇富实在是没有任何先进性的思维。
    我们毕竟还处在房地产市场化的初级阶段,而且处于城市化的初级阶段。即使你想冷却房地产市场,也是基本徒劳的。
    当然对于市场化房地产政策的探索是需要的,这种探索在市场化程度越来越高的情况下是很自然的事情。增加土地供应的难度越来越大,对土地的需求房企追逐是有道理的,这不是房企的真实意愿,而是市场供应的状况。
   
    至于对房地产企业如下的评价是没有道理的:“受惠于宏观政策的房地产业摆脱资金危机之后,却“恃宠而骄”,见好就涨,不是做实主业,加大供给,缓和供求,为行业健康持续发展从长计议,而是忙着圈地圈钱,谋求进一步玩转资本市场,任由行业风险加快累积。”
    没有土地储备的所谓坐实主业,无米之炊是任何小媳妇都做不到的。对土地的争夺来源于市场预期,更来源于对土地供应严重下降的预期,还是想方设法增加土地供应才是根本,至于需求的增长,是限制不了的。
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