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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:新拆迁条例会挤出部分经济适用房  

2010-01-01 23:34:14|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:新拆迁条例会挤出部分经济适用房
 
    我们在要求地方政府大建保障房的同时,又迎来了新拆迁条例的制定。有消息称:公益性拆迁将越来越弱化,这是很合理的拆迁政策。很多时候我都是在批评拆迁政策的不合理。对于拆迁户来说,不论你用在什么领域,不论是商业用地住宅用地工业用地还是公建绿化用地,失去土地都是一样的。
    在具体拆迁安置实践中,遇到很多这样的案例。钉子户的产生很多是拆迁安置条件的不合理导致,这是一;第二,还有很多被拆迁户的无理要求。所以拆迁过程中的钉子户有的是合理的,有的却是不合理的,不能一概而论。
    但是,客观的情况是前后十年,拆迁安置调件发生了巨大的变化。这是土地价格高涨的总根源。而不是所谓的土地财政的推动。特别是二三线城市的地方政府,土地财政弱化,为了经济的发展和GDP的增长,甚至不惜损害被拆迁征地户的利益,千方百计以公益名义低价征用土地。这是群 体 性事件的诱因。
   
    唐福珍事件,导致新的拆迁条例紧锣密鼓的起草中,不出意外,今年将推向市场。那么,客观会带来土地成本的极具推升,加大所有经济活动中的土地成本,也就必然加大保障房土地收储的成本。保障房用地是否公益化,目前尚没有定论,但是我认为不该把保障房用地公益化,不该剥夺失地农民的财产权。
    政策直指囤地和限制投资投机性需求,原因是有一个:土地问题无解。我在很多场合面对朋友的提问:土地问题何时能解决?我说只要大的现代化工厂可以源源不断的生产土地。
    有人比欧美,比加拿大,就是没有考虑高度发展的中国东部地区,土地已经局限了经济的发展。我们毕竟暂时不能依靠高科技拉动经济,缓解失业。而高耗能高占地的工业企业,就是我们暂时的经济中心。
    在政策的大背景下,房企的拿地信心居然不受影响,实际只能反映了土地供应矛盾的大趋势。12月24日,大兴黄村枣园地铁商住楼地块创造了大兴地区楼面地价过万,并且面粉贵过面包的记录。12月30日,北京土地市场迎来了一场标准的“饕餮盛宴”。作为年内最后一次土地拍卖会,此次推出的土地共7块,规划建筑面积共计约93万平方米。7块地合计成交额为77.7亿,溢价率达到了惊人的332.13%。而同在12月30日,2009年度重庆的总价地王纪录也在重庆当年的最后一场土地拍卖会上被刷新,招商地产间接持股50%股权的子公司誉越有限公司以50.0297亿元的总价,成功将位于重庆市南岸区的弹子石组团地块揽入手中。
    而据资料显示,2009年的中国土地市场在下半年迅速升温,尤其是商品住宅用地市场,已整体超越2007年。在激烈竞争下,房地产企业下半年购地价格明显提升,相比同期房价占比已达到65%。
   这样的拍卖地价,对于未来的土地收储也就提供了一个价格样板。土地收储价格很难按照基准地价的标准收储。这也有了北京极端案例:每平米22.5万和30万的要价。但是,整体收储安置成本提高是无可置疑的。
    那么即使是保障房,用地收储的商业化是必须的,成本的高昂,使得土地价格本身高昂,地方政府不会热衷于把高价收进来的土地低价拿出用于保障房建设。特别是二三线城市,采用商品房配建制几乎是唯一选择,助推商品房价时无疑的了,也就反过来助推土地收储成本,拆迁安置成本。同时也就助推了保障房的价格高涨。
    想当然是不行的。地方政府的财力是被限制的,过度保障只能停留在口头上,这是住建部的全国巡查解决不了的问题。
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