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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:摁下葫芦起来瓢,土地天价改变不了  

2010-01-11 07:33:33|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:摁下葫芦起来瓢,土地天价改变不了
 
    年底到年初的这段时间,政策调整一直是主流,从中我们看到高层遏制房价上涨的决心。但是是否会长期奏效,我们认为目前危局下,没有长期稳定的政策作支撑,势必又成为“头痛医头、脚痛医脚”的政策,不能解决根本问题。
    打击囤地以及扩大拿地成本的所有努力,面对的是土地供应减少的局面。更有北京这样的城市,大力缩减商品房开发用地。而实际上保障房的形势多样化,并不能成为中低收入人群的主要房源。保障房扩大有其局限性,很多城市的保障房有滥竽充数之嫌。
    但是真实情况造成了商品房土地供应的缩减。廉租房没有成为保障房的主力,城市新增人口中的相当比例,保障房与他们根本无缘。

    对于土地出让金的来源和运用,各界仁者见仁智者见智,但是从目前的情况看,土地出让金越来越弱化的局面已经形成,比如09年土地出让金的13500亿元,究竟有多少属于土地出让净收益,目前尚无这个数据,但是从前三年的数据来看,土地出让净收益应该还是稳定在4000亿—4500亿之间。当然,地方政府首先考虑要的是土地出让金的地方运用。至于净收益,对于捉襟见肘的地方财政来讲,举债过日子都激发了地方的热情,何况到了地方政府篮子里的菜呢。
我们在一直认为地方土地财政造成了天价地频频。那么低价出让会造成什么状况?无非是国有资产的大流失而已。如果允许地方政府议价出让土地,更大的黑洞必将形成。这也是04年8.31大限政策极力防止的。

    关于国有划拨土地建保障房,我是一直持反对态度的。这是违背市场的运作模式,实际各地有很多以保障房名义建设职工住宅的案例。保障房成为特权阶层以及中高收入阶层的囊中物。这是政策失误造成的局面。
    经济适用房用地的非市场化,也就是以国有划拨用地给少数人建设不该拥有产权的经济适用房,这一政策本身是有很大漏洞的。真实意义上的经济适用房在很多地方是不存在的。还有数字可以上达,实际只是把这些收入相当良好的国企集体企业,机关事业学校科研机构拥有国家划拨土地的单位集资建房加入其中。这就是我所说的滥竽充数。
    实际这是特权思想作祟。挤占的恰恰是商品房用地的空间。真实的刚性需求,被这样的保障房政策挤向了商品房领域。那么保障房缺少造成了千军万马挤向商品房这一独木桥。
    有的专家认为 :“土地财政”问题非朝夕能解。不论地方政府是否真的有内在动力下决心改变对土地财政的依赖,即使充分意识到土地财政带来地方政府收入大幅度增加不正常也有些无奈。现阶段政府所能采用的调节手段并不多,一方面,房地产市场仅靠税费调节收效甚微;另一方面,紧缩银根应该不是明年的重点,毕竟在当前经济企稳态势并不十分稳固的形势下,并无有效解决目前的困境的良药。

    再有,不要以为底价拿地就是好事情。底价拿地本身是国有资产的流失。原因在于地方政府对土地出让的干预,会造成土地出让的暗箱操作。这是与招拍挂土地政策背道而驰的。
    如果为了降房价而改变土地出让严格执行招牌挂的方式,那么代价更是巨大的。利弊互现无疑是招拍挂土地出让政策的必然局面。
    我们恰恰特别会因噎废食。这实际是外行看的热闹,内行的看门道。招拍挂以及土地天价改变绝对不是有利的局面。

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