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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:部长市长需要购买商品房吗?  

2010-01-15 02:15:54|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:部长市长需要购买商品房吗?
陈宝存:部长市长需要购买商品房吗? - 陈宝存 - 陈宝存 的网易博客
【全国工商联房地产商会年会上与任总合照】
陈宝存:部长市长需要购买商品房吗? - 陈宝存 - 陈宝存 的网易博客
【与潘总合照】
 
    09年12月份房价运行情况出台:根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。
  一、新建住房销售价格同比上涨9.1%,涨幅比上月扩大2.9个百分点;环比上涨1.9%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中,90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨11.6%,环比上涨2.0%。
  分类型看,经济适用住房销售价格同比上涨0.8%,环比上涨0.1%;普通商品住房销售价格同比上涨11.0%,环比上涨2.4%;高档商品住房销售价格同比上涨7.2%,环比上涨1.3%。
  分地区看,新建住房销售价格同比上涨的城市有69个,主要城市包括:广州19.9%、深圳14.3%、海口13.4%和北京13.2%等;同比价格下降的城市有1个,唐山下降2.0%。环比价格上涨的城市有66个,主要城市包括:北京4.5%、海口3.3%和天津3.0%等;环比价格下降的城市只有1个:锦州微降0.1%。
  二、二手住房销售价格同比上涨6.8%,涨幅比上月扩大1.3个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。分地区看,二手住房销售价格同比上涨的城市有69个,主要城市包括:深圳23.9%、杭州13.9%和厦门13.2%等;同比价格下降的城市有1个,唐山下降1.8%。比价格上涨的城市有60个,主要城市包括:海口2.3%、厦门2.0%和济南1.7%等;环比价格下降的城市有1个,昆明微降0.1%。
  三、新建非住宅销售价格同比上涨4.3%,环比上涨0.6%。分类型看,办公楼销售价格同比上涨6.4%,环比上涨0.6%;商业营业用房销售价格同比上涨2.7%,环比上涨0.6%;其他用房销售价格同比上涨4.1%,环比上涨0.3%。
 
    纵观09年的房价涨幅,确实是惊人的。这一点无可置疑。这就是政策矫枉过正的根源吧。
    稳定房价的努力被房价地价高涨的现实给全面粉碎,说实话,这是各方都不愿意看到的。不论是政府还是开发企业、消费者实际都不希望这样的局面出现。我早就讲过,如果卖10000能保证合理利润,没有开发企业愿意买到30000元。但是随着形势的变化,地价越来越高,而且地价占商品房的比例也越来越高。谁也不会相信地价占房价的比例才仅仅23%。地价变动的最根本原因是拍卖制度的后果,加上信息的扩散带来的拆迁安置补偿标准的提高速度。
    我们大力推进的棚户区改造、旧城改造、城中村改造等等形势,在解决中低收入人群的改善居住上,有很大的贡献。但是没有高房价支撑,拆迁安置补偿如何实现?实际这部分也应纳入保障房范围。
    十一年的住房市场化改革是成功的,房价的涨幅上升有其合理性。之所以所谓的房价收入比失效,租售比失效,实际我们的认识是完全错误的。比如这部分改造房补偿的收入,不可能计算在内。原因是这部分补偿最多的以实物安置的为主。
 
    按照任志强先生的数据:商品房在房改中只占全部住宅比例的25%。志强先生的博文《中国能实行物业税吗?》中有这样一组数据,“中国的商品房到底有多少并没有一个完整的统计,有人说商品住房一共建了约80亿平方米。但自1998年房改之后的商品住房竣工面积只有40亿平方米,1998年之前的个人住房购买量约只占全部商品房的10%,而1998年之后的大量房改末班车又让集团购买直到2002年之前都占了一个较大的比重,至今仍有7%左右的这类非个人的消费。名义上是交纳了土地出让金的商品房又以各种福利分配的名义以房改房的方式变成了非完全的商品房。这些竣工面积的统计中还包括了保障性住房、经济适用住房和配建的廉租房等。这样七折八扣,真正的纯商品住房的总存量大约只占全部住房存量的25%左右。”
    抛开这些住房改善形式不谈,房价收入比只考虑商品房价与平均收入之比,这也是对于房价从上到下认识完全错误的由来。连政府部长都买不起的商品房,不过只占住宅总供应量的四分之一。连基本城市居民的改善性住房都基本解决的住房制度改革,何错之有?部长和市长们需要购买商品房吗?认识相当狭窄的高官们作秀的意义就不存在了。
 
    一方面全民购买不起商品房,一方面住宅自由率如此之高,甚至位于国际最高水平。自有住房占比城乡81.8%的事实不容抹杀。
    高速成长的中国经济,最显著的特点是中国整体走入住房和汽车消费时代。百姓与住房的距离越来越近,这是无可置疑的。但是不是依靠的工资收入全面提升至适应商品房的价格,而是更多形式的住房改善形式。
    至于对住房市场化改革的质疑,主要来自于错误的舆论导向,网络所谓的民意是狭隘的,也是完全不顾事实的。
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