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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:北京房价2010年增长15—30%  

2010-01-16 05:52:45|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:北京房价2010年增长15—30%
 
    昨天在腾讯房产《楼市开论》节目现场,我预测2010年北京楼市在政策叠加的基础上,将维持15—30%的涨幅,房价下降没有空间。
    理由何在?
    首先,2009年地价的超高增速,而且直至政策频调开始两个月之后的土地成交价,仍在高速成长。土地供应2009年主要集中房山大兴通州,而通州海棠湾18000—20000的新近开盘价预示着上述三区域能维持15—30%的涨幅都是巨大成功。
    市区土地供应稀缺状态历史性的不可改变。中化方兴对广渠路项目,请示修改容积率,并且不是大幅调高容积率,与我们唐山梧桐大道项目如出一辙。我们维持2.0的容积率,楼间距达80米,纯板楼,与周边项目的房价拉开很大的距离而热销于08年,中化方兴广渠路项目似乎走高端路线。与二三线城市相比,北京的所谓豪宅容积率超高,居住的舒适性大打折扣,低密度实属不易。  
    数据显示:截至2010年1月13日,北京1月已开盘项目达15个,后续计划开盘项目36个。51个开盘项目中已公布开盘价格的有35个楼盘,均价达21919.66元/平方米,相比去年12月份的开盘均价每平方米高出1352.42元,环比上涨6.58%。这是自去年4月以来,房价连续第九个月上涨。
    综合数据显示,
从09年年初,通州区域的房价在几千元左右,但是经过09年的发展,高房价的项目已经接近2万,均价也已经达到1万2,尤其是2009年下半年以来,区域房价涨幅普遍达50%。2010年通州集中入市的楼盘主要以高品质住宅为主,如北京ONE、龙湖?花墅香醍等高端项目。截至目前,通州楼盘均价已达14000元/平方米,最高价已达20000元/平方米,2010年还将会进一步上涨。
    房山以及大兴的楼面地价决定了两区域超2万元在2010年并不出乎意外。北京楼市的特别情况决定着供不应求很难逆转了。
    新京报报道:北京楼市去年的供应面积和供应套数分别只有1004.1万平米和8.7万套,成交面积比供应面积多出90.9%,成交套数比供应套数多出89.3%。经过去年一年的消化,北京楼市的住宅库存由2008年底的10万套降至了2009年底的不足6万套,创下近年来的新低。
    2009年北京住宅成交均价上涨了七成以上。从1月份的成交均价10486元/平米,到7月份价格回升超过2008年最高水平14000元/平米,到12月份达到峰值,去年12月份全市的成交均价为18204元/平米,比去年1月份上涨75.4%。
    新调控政策不能调控的就是土地供应和地价。遏制北京房价涨幅的努力是必须的,但是遏制不是代表北京房价会出现下跌的局面。我担心的是信贷政策的收紧会带来房价2011—2012年的报复性反弹。原因是观望直接影响开发企业的投资和购地热情。当然,经历了08年楼市萧条的房企,2010年不会大范围持续观望。日子总要过的。而09年的销售决定了,收缩信贷规模并不好用。房企差钱会减缓投资,少购地,减小开工量。一旦形成这样的局面,抑制投资投机,提利息的所有努力作用都会被消减。
    数据显示,2010年将有至少65个新盘入市。从2009年成交排行来看,前20名楼盘中,13个楼盘都在五环外,从2009年成交面积的排行来看,前十名的六个楼盘都位于五环外。五环外成交均价的成长,加上四环内的项目2010年可预计的高速增长是可以预期的。
    北京市场有其特殊性,商品房供应的对象已经完全摆脱中低收入人群的合理之处在于,北京的各级各类供应在北京都能找到。政策性住房类型北京是最多的。加上城市拆改的大力推进,北京原户籍人口住房问题早已解决,北京的经济适用房与其他二三线城市明显不同的概念,也就是回龙观、天通苑的经济适用房房价不可思议的超低,这是二三线城市不敢想的。
    北京商品房改善性和外地进京人口为主这是不可怀疑的。压力来自于新增城市人口,仅此而已。
    北京房价的涨幅再高,也是可以承受的。资源优势是其他任何城市不可比拟的。
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