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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:中海生猛,北京房价如何“被”调下来?  

2010-01-22 20:40:01|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:中海生猛,北京房价如何“被”调下来?
 
    政策迭出,但是重点城市地王脚步并未放慢,不单单是中海,有更多的企业加入对一线城市土地的争夺,这即在情理中,也在意料之外。
    北京商报消息:21日下午,北京丰台区花乡六圈村A居住项目用地进行现场竞价,经过一个半小时的激烈鏖战。中海地产力挫保利、万科等巨头,以59.7亿元将其揽入怀中,溢价率高达194.8%,折合楼面价为17153.3元/平方米。共有14家企业参与这一地块的竞价,其中包括万科、保利、金地、龙湖、远洋、华远、融创等地产大鳄,竞价次数也达到187轮。另外一块丰台区花乡六圈B居住项目用地同样被中海以7.2亿拿下,楼面价为15229元每平米。
  09年9月,中海斥资70.06亿元拍下上海普陀区长风地块后仅三天,中海宣布与母公司中国建筑及中建八局成立合营企业合作开发该地块,中海占股50%。因此,中海实际需要承担的土地出让金仅为总价的一半,为35亿元。
  无疑北京最缺的是高端住宅,特别是北京市宣称的保障房和普通房占用地供应的一半,使得高端住宅用地奇缺,而北京商品房解决的恰恰是改善型住房为主。那就难怪中海以及其他13家房企的争夺了。
  国土部也来凑热闹,昨天发布《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》,明确要求保障房用地比例不得低于70%。也就是在土地供应源头的70/90政策。
  对于地方财政来说,保障房用地70%,几乎是把地方政府直接掐紧脖子,但是难题在于即使地方政府很配合,手中无地也无法解决这个问题,高价拆迁安置下来的土地,土地政府怎样无偿划拨给保障房?
  但是,政府思路也有变化。那就是对住房种类的区分。
    市住建委副主任、市住房保障办公室主任王成国在21日下午举行的“北京市保障性住房建设情况发布会”上透露,北京市抑制房价将采取如下措施:
  第一是加大保障性住房,保证“两个50%”的目标实现。
  第二是加大了住房供应链,今年的住宅用地供应计划达到2500公顷,而随着住宅用地供应的增加,除了保障性住房增加外,普通商品住房的供应也会增加,将有效地抑制房地产市场价格的飞涨。
  第三是积极引导自住型和改善型的住房行为,抑制投资投机的行为。
  第四是加大了政府执法力度,打击开发商囤积房源,让开发商适时进行开盘销售。
  第五是加强房屋价格的分类统计——以前把房屋价格不管是保障性住房还是高档的商住都在一起统计公布,而这往往给市民造成了一种心理负担,今后将根据不同类型房屋分别统计价格对社会公布,稳定市民对市场的预期心理。“我们还会有新的更多的措施来维持市场的秩序,把北京市房地产市场价格快速上涨的势头遏制。

  这是比较新鲜的提法。正像任志强先生所说的,北京住房供应商品房只占25%,更多种类的住房供应方式一直不在我们的统计指标内。那么所谓的房价收入比一直不能反映真实水平,更大量的人口不是依靠购买商品房达到基本需求和改善型需求的目的。那么很多对房地产的误解就是错误的了。

  但是,会出现更新的情况,那就是高端商品房的土地供应严重下降,中海们对土地的争夺会提升土地拍卖价,反过来影响土地收储的价格,使得普通商品房用地和保障房用地收储价格高速上涨,加上新拆迁条例的精神基本已经明朗,土地天价将无法改变的高涨。
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