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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:房企和地产人的责任与信心  

2010-01-26 17:49:37|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:房企和地产人的责任与信心
陈宝存:房企和地产人的责任与信心 - 陈宝存 - 陈宝存 的网易博客
 
       目前对于整个房地产政策的走向我觉得不管是业内还是业外,都有很多的误解,对2010年的政策走向,是如何一个走势的问题,下面谈一下我的看法(不代表全经联)。
  在2009年这个市场里,回暖的局面从2、3月份开始上升的很快,在去年我们全经联河北分盟成立2月8号的大会上!我当时大着胆子说,2009年中国房地产市场的回暖在5月份前后,但是没想到在2月份左右就回暖了,各种专家有很多说法,有很多主流专家认为,2月份的楼市回暖,是因为通胀预期。我在博客里一直否认这种说法,因为在总理讲信心的时候,那个时间段如果老百姓买房是通胀预期的话,要我们政府干什么?所以那个时候的通胀预期和5、6月份的通胀预期是怎么回事儿?
  我们实际上是从2007年的房贷新政开始,市场开始观望,再加上王石先生的拐点论,造成这种观望持18个月之久。我们都是业内的人士,我不敢说专家,但是对这些有一定的了解,从刚开始说楼市回暖是小阳春,后来是假按揭,后来有多种舆论,后来媒体也推波助澜了,媒体也误导了一些东西。
  这样的话对市场产生一个巨大的误解,我要讲责任的话,我想更多的是我们地产人的责任是什么?我觉得责任应该是讲明房地产行业的真相,而不是被业外的这种情绪化言论去左右老百姓。比如说就现在所认为的房价收入,这里面究竟出了什么问题?按照工资的话,部长和市长肯定买不起房,可能胡主席和温总理也买不起房,一方面85%的人买不起房,中国自主需求率是87.8%。
  有一段文章分析物业税的时候,在分析中国目前市场的供应,可能以北京为例,这11年的房地产商品化,真正的市场走商品房供应的只占北京总供应量的25%,也就是1/4。那么大量的就是政策房,比如说现在所说的棚户区改造,这个和我们石家庄市的城中村改造和旧城改造有什么区别?石家庄市的好多城中村村民有2到3套房子,经过这些拆迁改造,有些人已经可以买得起房子了,但是我们在计算这个比例的时候,从来也没有把这部分人加入到普通人群的收入里边去,但是大量的通过政策房、房改房,我认为经济适用房现在没有什么先机。
  我们知道收储土地很艰难,把这些土地收储起来建经济适用房可能性不大,我愿意是经济适用房退出市场,保障房应该建廉租住房,面向是80后等等这些人群,而不是面向夹心层。这一年多的时间可能更多想说明房地产行业的真相,作为开发企业和地产人来说,首先是中国的建设者,而不是黑心的开发商,这是我对整个行业的认识。
  信心,我也多说两句,我们目前的政策是在做什么?遏制部分城市的房价涨幅,但是在很多媒体的心目当中就是房价要大跌,这个差距是很大的,这样的话就会造成很多的企业包括房地产人士对行业信心可能有点下降,但是实际并不是这样的,中国为什么要调控?09年的房价涨幅,上海和北京包括深圳,都是30%、50%甚至80%的涨幅,这种涨幅确实让我们自己也害怕,但是怎么让它不涨,就是土地不能拍卖,协约拍卖,这块地给谁呢?只能是拍卖。
  哪个行业能控制投资性需求?没有。只能说明中国现在土地供应和房地产市场的需求差距太大了,这样连投资性需求也要控制,这是无奈,中国的土地问题什么时候可以解决?
  首钢每年生产5000亩地,这个土地可以解决。所以现在解决土地的供应问题是一个难点,而且北京往六环附近大量的土地出让集中在这里,土地既然增加不了太快的话,只能是抑制投机性需求。
  市场是需要租房子的,可能市场上真正合理的住宅的拥有量应该是什么,一家一户,应该是老人居住一套,儿女居住一套,投资一套,自己一套,再来一套商用,而如果是这种需求的话,而且中国的房价会更高。
  09年单单的出台对于房地产的控制政策和信贷政策也不可能,那样会伤及无辜,现在中央各部委都在对房价大跌的言论包括严控房地产的言论都在往回收,2010年应该说无论是需求还是信贷政策、按揭贷款的各种政策不会有太大的区别,而且目前的所有政策都没有出了2003年的圈。现在由于这种供应情况、土地需求情况,完全严控也是做不到的,所以我一直认为2010年全国的房价应该是维持一个涨幅,不要像09年那么高就行了,但是过分的打压这个政策不会出来,这是我对责任和信心这么一个简单的分享。
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