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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:房地产是中国经济的强心剂、杜冷丁  

2010-01-27 23:28:32|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:房地产是中国经济的强心剂、杜冷丁
—与叶檀女士商榷
 
    叶檀女士的文章《房地产是中国经济的鸦片》一文赢得广泛喝彩是一定的。对房地产行业的诟病在当前房地产真相被掩盖的局面下,一定是最热点的话题。
    继续重申,叶檀女士是我最尊敬的财经评论人,对叶檀的质疑只是学术观点的争鸣。对房地产行业的真相,是我一直致力于研究的,那么对叶檀女士这篇文章的看法,我表示不同的意见,也希望得到叶檀女士的批评。
    叶檀女士这篇文章的观点主要有:
    1.中国的房地产泡沫是由泛滥的货币与畸形的经济结构浇灌而成。
    2.在整个2009年,房地产投资占全社会固定资产投资的1/4左右,在9月份之后整个的投资增长当中,房地产投资成为一支重要的支持力量。
    3.房地产贷款大增,没有房地产业中国的消费数据会更加难看。
    综合来看,2009年,房地产贷款新增超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%,其中在新增房地产贷款中,个人住房贷款占比达69.7%,有80%的个人消费贷款是房地产贷款,贷款超过房地产最疯狂的2007年的两倍。
    4.当前国资委分管的129家央企中,超过70%的央企涉足房地产业,
    5.房地产市场成为中国经济的火山爆发口。在民众情绪上已经如此,每个认可房地产市场重要作用的人,都会被视为既得利益阶层遭到痛斥。
    首先,对于房地产泡沫的看法我一直是持异议的,个别城市的资源优势造成的房价大幅上涨有其内在规律。我们应该看到全国总体市场的情况。在拆迁改造成为土地供应主要方式的今天,成本的高涨才是房价上涨的推手,而不是其他因素。平均房价4500元,加上一二线城市的超高房价,二三线城市及以下城镇,住宅均价仍旧很低。省会城市石家庄的住房均价3900余元,然而地价基本达到了300万一亩,这样的城市不但没有泡沫,还需要更高的住房均价才能完成城市改造或者棚户区改造。
    其次,房地产投资占比25%,只能实在金融危机影响还未远离的现在。不论是4万亿头像,还是对于房地产对经济的拉动,很多学者专家均表示出强烈的异议,当然从警钟长鸣的角度我认为是可以的,但是现实情况是拉动中国经济起飞的领域并不多。我们是个就业率考虑为主的国家,依靠能源重化工等高能耗、高污染、低效率、广就业的基础行业实属无奈。即使是环保部长也表示不能以环保抑制发展,这是合理的解释。生存和致富愿望还是我们最主要解决的,那么高效率高科技的产业还只能作为经济的增长点,而不可能成为支柱产业。这也是姚景源总经济师“汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇,不但不能动摇还要进一步发展”的应有之义。
    第三,有关09年信贷增长导致地价房价上涨幅度惊人的看法,我相信任志强先生的分析:“中国实行宽松的货币政策,但现金供给却是负的投放(少投放71亿元),而扣除非金融机构的企业存款(6.5万亿元)之后,实际的贷款进入实际经济的总量似乎也不比往年更多。就房地产业的贷款情况看,开发企业的国内贷款为11293亿元,增长48.5%,但仅占本年全部开发企业到位资金57128亿元的20%,比历年所占的比例都低,占全年房地产开发投资36232亿元的311%,高于历年的比重。但如果按到位资金减去实际投资看,开发商手中还有20896多亿元资金,扣除全部银行开发贷款之后仍有余额9603亿元。这并不能说明这些开发贷款是推动房价上涨的动因。”
    “全年个人消费信贷新增1.8万亿元,其中用于住房的高达1.4万亿元,其中一手房个贷8403亿元,增长116.2%。但仅占全部商品房销售总额43995亿元的19%,比历年个贷占销售额的比重都低,又怎么能证明个贷是推动房价的增长呢?尤其是个贷并非开发商的负债(贷款主体不同)而是开发商的收入。”
    同时,在所谓的楼市小阳春的初期,媒体上到处有四万亿投资和假按揭成为支撑楼市迅速产生小阳春效果的主因,当时我表示质疑的是,四万亿怎么可能在两个月的时间就到了消费者的手中?
    第四,有关央企介入房地产行业的看法,即使是任志强先生也是表示异议的,作为央企背景上市企业的员工,我倒是有不同的看法。现在纯粹的国有企业越来越少,而具有国企背景的上市公司首先面对的是国资委要求保值增值,其次是对各股东方负责,要求央企背景的公司不介入地产行业,那么万科保利等等企业也该退出。这当然是不可能的。
    产业结构调整是需要时日的,国企背景的公司更多的承担了就业压力,对国企背景公司的束手束脚如何操作?相信国资委也会看作难题,而国资委仅仅是国有资产部分的掌舵人,非国有股东的意见不受国资委的左右,这才是市场。
    第五,有关维护房地产利益成为民众火山爆发口,我和任志强董藩朱大鸣先生体会更深。我认为只能是我们还没有讲述清楚房地产行业的真相,才使得行业蒙冤如窦娥(志强先生语)。那么作为地产人,我们有讲述房地产真相的责任和义务,这是我们追求的目标。事实也证明,现在赞成我们楼市春天派看法的地产人、民众越来越多。
    行业真相被掩盖,这是自02年末开始的,那么究其原因还是对房地产行业的了解是片面的。即使是很多主流经济学家,对房地产行业的认识也基本站不住脚。这倒并不奇快,不能要求一个社会学博士,哲学教授等等学者说清楚房地产业的运作规律,就像不能要求我一个财经专业的学生能讲请建筑科学一样,专家是某个行业、某个领域的专家。而不是所有问题的专家,这是专家的本意。
    不论是97年的亚洲金融危机,还是08年的全球金融危机,中国最庆幸的是我们还有房地产行业这只强心剂,或者按叶檀女士的鸦片之说,我认为房地产是中国经济癌症的杜冷丁。中国没有衰退,房地产首功一件。那么摆脱镇痛的中国经济,在高手的医治下完善和转向才是可以预期的。
    作为学术研究,叶檀女士是最值得尊敬的学者。

 

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