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陈宝存:《房屋征收与补偿条例》谨防好心办坏事  

2010-01-30 08:24:21|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:《房屋征收与补偿条例》谨防好心办坏事
 
    坊间热议《国有土地上房屋征收与补偿条例》,事关几乎所有城市居民,引起关注是很正常的。
    在28日下午《新视角经济学人论坛》上,与五位博导级专家有关农地入市的话题中,也拐到了拆迁问题,虽然与农地主题不符,但是反映的问题还是有很多共性的。只是,这一次的条例不包含农村集体建设用地上的房屋,所以条例的面窄的多。至于农地流转的话题,留待以后在探讨。
    这几年我们出了很多初衷与效果大相径庭的政策法规条例。大致有新劳动合同法、新交通管理法、招拍挂土地出让政策等等不能算作公正合理的政策。原因是情绪化的表达代替了理智决策。
    我看了一下条例的大致,对公益的认定有七项。其中的第四第五两条列为公益拆迁,我认为面有点过于宽。为改善低收入住房困难家庭居住条件,由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设的需要;为改善城市居民居住条件,由政府组织实施的危旧房改造的需要;这两项几乎涵盖了所有城市拆迁改造的形式。那么,依据这个条件的公益性强迁,是不合理的。
    我们所谓的政府组织的拆迁,应该是土地出让的前提条件。出让毛地本身是政策法规不允许的行为,但是现实是遇到拆迁项目,名义上政府组织实施,实际上真正的拆迁出资人更多的表现为一级开发企业。这是很多城市一直以来的习惯性做法。即使是拆迁公司实施,因为地方财力的限制,拆迁实施方还是一级开发公司。赋予此类项目公益性拆迁的定位是有问题的。
   
    再有争议颇大的还会有第40条,具体表述如下:
    非因公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的,应当符合城乡规划、土地利用总体规划,并依法办理有关审批手续。
    非因公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人的房屋的,建设单位应当编制具体实施方案,并报房屋征收部门批准。
   建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。
    本条例关于货币补偿、房屋产权调换、补偿协议内容的规定,适用于非因公共利益的需要进行拆迁的活动。
    建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。
   县级以上地方人民政府应当加强对拆迁活动的监督管理。
    从程序上说,这一条没多少问题。但是,自愿公平原则如何保证?没有明确的界定。至于中断水热气电的供应,在任何时候也不会被法律法规保护。符合规划和办理手续本身,也不是保护被拆迁人利益的要件。
 
    总的来说,本条例的征求意见稿基本来源于最近几年的实践。没有过于偏袒任何一方的意思还是很明显的。作为一项法律法规,公平公正的保护双方利益是很应该的。我们社会的话语环境目前对地方政府和开发企业极为不利,产生的拆迁安置纠纷不分青红皂白的归于地方政府和开发企业,而对当事的另一方的无理要求视而不见。过高的要价造成土地收储成本居高不下,还要求开发企业降低房价,这是无益于问题解决的。
    我认为条例法规政策要有利于全民,而不是仅仅单个层面。比如,拆迁安置越高对拆迁户越有利,但是太高的话,又影响了地价和房价。也即是说,很可能有利于拆迁户方面的政策就损害了购房者的利益。
    至于公益性征收标准,这不是本条例可以涵盖的。具体情况不同,也不会有统一的安置补偿方案出在国家层面。
    但是在具体实操中,我们还会发现很多问题没有涵盖到,这也是合理的现象。需要在实践中发现新问题,解决新问题。
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