注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

日志

 
 

陈宝存:中国房价只涨不跌是大趋势  

2010-01-03 07:36:25|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |
陈宝存:中国房价只涨不跌是大趋势
 
    我们一再的讨论房价问题,认为只涨不跌的商品是没有的。但是,住房不是一般商品,原因住房不仅仅是建筑,还有承载住房的土地。而土地价值,会随着财产性收入成为农民的主要收入来源,而越来越高。
    中国是超高经济增长的时期,财富的积累也在高速增长期。特别是城乡差别、城市差别仍旧无法解决。而中国的房价一二三线城市与城镇还有很大差距,地区间的差距更加明显。可以预计的是,全国不同城市的差距越来越缩小,那么一线城市的房价,只能是二三线城市的样板。这在温州表现的相当明显。温州很多的县城房价,与一线城市的房价基本趋同。
    房地产市场化的十年,城镇居民人均收入的增长速度是惊人的。2008年全国城镇居民人均可支配收入已达15781元,2009上半年城镇居民人均可支配收入8856元。而1997年这一数字是5160.32元,十年增长近三倍。
    但是与此同时,由于土地价值的增长,地价推动住房成本的上涨,导致城市房价迅猛上涨。而与此同时,1998年-2008年全国住宅均价累计上涨97%。这个期间的全国住宅均价只反映的是城镇以上的商品房价。
    这也是刚性需求无法抑制的根本原因。距离买房,越来越近了,而不是相反。
    但是,土地供应成了目前最大的问题。在这样的收入增长水平,全民买房提上日程。房地产承担了极大地压力。而真实的压力主要来自于土地供应的难题。导致的供需严重不平衡,地价房价双双大幅上涨。这本身是相当合理的上涨。是与收入水平的提高相匹配的上涨。
    我们很多人认为人口红利将消除,所以刚性需求将明显下降,这是很多看空楼市者的主要支撑,但是就是忘记了实际支撑房价的是改善型需求的购买能力。至于基本的刚性需求,被高收入群体的改善性需求裹挟着,付出更高的买房成本,这是很多城市市民怨声载道的根本原因。
    国人居住理念的与众不同,也是造成目前楼市供需失衡的主要原因。本来80后群体不该成为买房的主力,但是,现实不是这样。很多城市的80后,不惜啃老买房,加入到购买洪流,而且这个阶层超前的消费理念,会使得这种需求更新换代很快。
    后三十年改革,针对的是农民富裕问题。有限的土地,耕种不足以使得6亿农民致富,而且承包制的分地模式已经严重制约了中国农业现代化的发展,农民摆脱土地,大规模城市化(城镇化)正在上演着。而农民富裕的基础是对土地产权的认可,也即暂时的农地流转实验,是为了提高农民的财产性收入,只有如此,城市化或者城镇化才有基础。那么手握土地红利的农民进城,必须高地价和高拆迁安置补偿支撑。农民牺牲了60年,现在到了补偿农民的时候了。
   
    凡此种种,决定了中国房价只涨不跌。而现在主要矛盾是04年之后一线城市的超高增长速度,甚至主要是07年和09年的房价地价双双推动,使得管理层心惊肉跳。收入跟上房价上涨速度,这是一线城市最需要解决的。
    好在已经认清了07年和09年的楼市,主要矛盾是购买力超强和土地供应难题。所以遏制房价上涨速度,只要面向了囤地、抑制投资投机,这种方向是会缓解供需矛盾的。但是改变供需失衡局面无异登天。
    管理层的强势调控,实属无奈。但是如果认为所谓的调控会改变供求大势,是楼市大趋势逆转,更是痴人说梦。
    如果10年楼市重拾观望态势,一定是开发企业观望在先。这是最该注意的。调控不是收死,不要重蹈08年的覆辙,暴涨局面就是08年的观望的强势反弹。
  评论这张
 
阅读(3793)| 评论(28)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017