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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:2010年的楼市不会出现问题  

2010-01-07 00:15:41|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:2010年的楼市不会出现问题
 
    有朋友询问新年元旦期间楼市低迷说明什么?我回答他们:新年假期旅游居多,大雪冰封人们在家守护,楼市政策多变,观望自在情理之中。多项因素影响,元旦三天成交较12月份下降,这没有什么奇怪的。
    很多媒体都在炒作元旦假期的成交,甚至不惜在首页贴上四五条居多,但是,我认为这种误导到现在根本没有多少意义。原因是很少有人还会相信房价要下降。
    虽然牛刀先生还在找理由,声称按租售比,一线城市房价大跌80%,看了这类题目仍旧兴奋的人们估计很少了。09年,已经完全没有市场的时寒冰曹建海们,10年更不会有市场的。经典的语言09年年初还真的有人相信,现在重提北京二环房价要跌倒3000元,估计会被大家耻笑的。
    不要忘记中央的政策精神是“遏制部分城市的房价涨幅”。09年部分城市的涨幅达到50—80%,不用说老百姓和央府,我们也害怕这样的涨幅。但是,并不是因为害怕我们就不讲真话。至于所谓的良知,实际只能是无知的误导。很多可以买得起房子的,自05年开始几员大将的连续唱衰,已经远远离开了购买住房的能力。这样的误导才是最无良的。
 
    刚刚与网友的聊天记录:
    网友:陈先生你好,经常拜读你和牛刀先生的文章,受益颇深。也有很多迷惑,牛先生一味唱衰楼市,与你的见解完全相反。请问,中央政策中,关于增加经适房和廉租房会对楼市房价造成冲击吗?
    陈宝存:不会,只能停留在口头上。没有地方的土地出让收益,就不存在保障房。地方政府没钱,中央政府更出不起钱,前年廉租房中央拨款68亿,09年130亿,算算够那么多的城市地区用吗?
    要求地方配套的资金,地方采用商品房配建解决的,加大商品房成本而已
。但是客观上反推地价上涨,拆迁成本上涨,也就助推保障房建设成本的高涨。有限的资金,根本照顾不到最低收入阶层。
    而经济适用房,国家划拨土地也没有这个概念了,只好给机关企事业单位利用国家划拨土地建职工住宅。而这是特权阶层的事情,还是没有一般百姓的事。这就是我们的政策出了很大问题
    牛刀没有这方面的知识,他不懂。
    网友:那么,现在进行的旧城改造和老村拆迁工程,使得每户可以分得两处楼房,个人家庭住不了,就会卖掉另一处,这样二手房交易加大,势必会对市场造成压价,况且开发商手中还有补偿外的大量新建房,也会加大商品房的保有量,这二者会对房价形成威胁吗?
    陈宝存:你说的不对。家庭最佳拥有住房应该在三套以上,自住、子女住、租赁各一套。或者再加一套商铺。不存在卖的可能性。特别是城中村,家庭两个孩子的不在少数哦。甚至一个家庭是祖孙三代享受拆迁补偿,两户楼房根本不够。
    我老家也在富裕的县份,现在拆迁改造,我享受600平米,但是我都不知道怎么分配。最早的拆迁,有的一大户20套,但是祖孙下来,还是不够分的。家庭结构不像你说的那么简单,比如我有四个姐姐,姐姐家已经祖孙三代了,我的姐姐家里都有俩、三个孩子,子侄辈也都有孩子了。
    我自己一儿一女,所以600平米分不下去呢。
    网友:那我说的第二点呢,开发商多建的那部分呢?
    陈宝存:开发商不卖?谁干呢?为什么拆迁?为什么不选择市区外的耕地?还有耕地可以转为住宅用地吗?我估计18亿亩耕地红线早就突破了。
    网友:奥,有点明白了,谢谢指点迷津,以后会经常请教你的,勿烦。

 
    这就是我眼中的市场真相,我们低估了需求很多。而且我们也不去考虑实际很多低收入群体,已经通过旧城改造拆迁等解决了基本居住问题。那么我们的11年市场化本无什么问题。
    我们欠缺的只有新增城市人口,也就是农民进城务工者,新毕业的农村大学生的住房问题,再有就是在城镇自有住房率87.8%的基础上的改善性住房,那么我们现在的政策基础本身南辕北辙,彻底错误的估计了形势。
    高收入群体通过改善性住房购买实现了合理的二次分配。而一线城市,人们看重的是事业发展的良机。所以再难也会留在一线城市打拼是很多80后的共识。只是我们错误的居住理念以及错误的啃老习惯,使得买房这一根本应该远离80后群体收入的事情被网络的所谓民意爆炒而已。
 
    10年的楼市不会再出现08年的持续观望。经历了05年、08年的观望并且被07年、09年报复的人们,经验教训已经吸取。我估计即使出现短暂的观望,2季度必然回头。实际很多城市一个二转五的税费优惠政策,就能形成恐慌性购买来看,人们根本不会继续相信10年房价会降低。那么,所有的微调政策:如加息、二套房贷严控,根本不会改变销售大势。而且,信贷投放商业银行会有很大的动力,不差钱的房企和购买者,会推动10年楼市平稳发展。
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