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为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:养老地产产业关键在于持有经营  

2010-11-10 06:42:04|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:养老地产产业关键在于持有经营

    新京报报道:11月7日,民政部部长李立国说,城乡老人家庭中,空巢家庭超过50%,部分大中城市达70%。在全国社会养老服务体系建设推进会上,李立国说,1999年我国步入人口老龄化社会以来,日益呈现老年人口基数大、增长快、高龄化、空巢化趋势明显,需要照料的失能、半失能老人比例高等态势。
  李立国说,目前,城乡空巢家庭超过老人家庭的50%,部分大中城市达到70%;农村留守老人约4000万,占农村老年人口的37%,城乡家庭养老条件明显缺失。

    根据民政部副部长窦玉沛提供的数字,目前,中国共有各类养老机构38060个,床位266.2万张,收养各类人员210.9万人。
  但是窦玉沛分析说,养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%,不仅低于发达国家5%-7%的比例,也低于一些发展中国家2%-3%的水平。由于区域之间、城乡之间发展不平衡,既存在“一床难求”,也存在“床位闲置”现象。

    对于养老地产的前景,无疑是相当看好的。这从房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来,很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平,改变养老地产投资人与养老产业很脱节的现状。

    我们目前的养老产业,无疑是水平很低的产业,不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产生受到养老观念的束缚,培养起来尚需要时日,毕竟高端人群还习惯于居家养老。

    缺乏政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策,目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说,政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。但是,最艰难的还是在经营阶段。

    民政部副部长窦玉沛透露,我国将建立养老服务补贴制度。对于低收入的高龄、独居、失能等养老困难老年人,经过评估,采取政府补贴的形式,为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务,提供支持。
  我国还将完善政府供养制度,对于城市“三无”、农村“五保”老人,采取集中供养或分散供养的方式,保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平,并建立自然增长机制。建立高龄补贴制度,逐步将本地区80周岁以上老年人纳入补贴范围。

 

    但是,我们要解决的是持有型经营的问题。与朋友在争论养老地产的前景时,有一个分歧在于如何实现养老项目的盈利。房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年,实力房企本身还是凤毛麟角。对于囤地的看法我一直持异议也是因为国内房企的资金实力还不足以选择主动囤地,开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求。这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主,而很难考虑长期持有经营。

    考察众多项目时我们发现:很多著名的养老项目,养老公寓并不是项目的主体。原因当然是只有养老公寓,对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。而居家养老的概念目前还没有根本改变,高端的机构养老还属于培育阶段,所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。

    在谈到险资投资养老地产的诉求时,我和同行有争议。他认为养老地产持有经营要考虑资金风险,经营收益不足10%,贷款利息都不足以偿还,所以养老项目的持有经营是没有利润的。这一点我也赞成。对于房企开发经营养老地产项目,确实是不可持续的。那么,开发与经营的截然分开势在必行。

    作为财务出身的我来说,对于项目资金链与项目的盈利是过于看重的。所以在我们操作的生态城项目前期规划负责人任上,对于项目成本的关注与开发、经营的关注是长期的。考虑开发阶段的投资收益问题,我们主要关注的土地成本问题、建设成本问题,引入养老产业以及养老产业布局的盈利问题。如果仅仅依靠开发企业本身的投资,我们必然是放弃现有项目。但是由于我们的接手方锁定的是国内首屈一指的险资,与国外基金的合作,有实力进行持有经营,这才是项目得以进展的关键。

    无疑,养老地产是相当有前景的,市场需求也是不可抑制的。但是,对于开发单位来说,项目散售模式是很难持续的。散售的结果必然是另一种房地产开发项目,项目也就有挂羊头卖狗肉之嫌。那么,项目开发建设完成之后的接收方选择才是我们应该关注的重点。

    养老地产是由前景的,但是要有深入的对于开发建设经营模式的探索。

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