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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:高唱房价大跌者的经济学常识还不如卖菜农妇  

2010-11-13 00:26:53|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:高唱房价大跌者的经济学常识还不如卖菜农妇

  高唱房价大跌的自02年魏杰教授开始,经历王晓广、谢国忠、易宪容等等的无限放大,至今有8年了,房价在03年开始的调控中越调越涨也走过7年时间。应该说这8年,所有条件都发生了根本性的变化。但是我们很多的所谓经济学家,也就是靠骂房地产的经济学家,却连常识都不顾。最近谢国忠牛刀等人又开始叫嚣房价大跌,而且比每一次都疯狂,他们叫嚣的房价大跌80%,简直是痴人说梦。

    叶翔,汇信资本董事总经理。叶总一篇发表在天涯的文章很有代表性。题目是《经济学家不如卖菜老妇》,有必要引述一下这个小故事:

    周未我上菜市场买菜,在一摊位前停下,摊主是一位年近60的老妇,从她的脸上看不出有多少智慧。以下是我与她的对话:我问:“菜又涨价了?”妇答:“是的。”“怎么搞的,都是通胀惹的。”我自问自答。

    听到我提通胀,老妇眼睛一闪,“看你戴眼镜,挻斯文的,应该有点学问。是经济学家?”

    我心中一动,点点头,“是。”真不知道她是怎么看出来的。

    “你是经济学家,我正有问题问你。我有时会看看报纸,电视,都说通胀是什么流动性太多搞的,是不是就是指钱发得太多了,我们香港人指“水”太多?”

    “是。”

    “这水是美国人放出来的?”

    “是。”

    “既然水是美国人放的,肯定是先流他的家里,满了才流到我们这里?”

    “是。”

    “那为什么美国没有通货膨胀?”

    “这个……”

    “听说日本泡沫破裂之后,政府也放了很多水,都放了二十年了,怎么也没有通货膨胀?”

    “这个……”

     我突然发现老妇更象经济学家。“那您说说,为什么我每星期来买菜,您都涨价?”

    “因为我到深圳去进货,卖菜给我的农民说,他们种菜的本高了。”

    “都是哪些成本?”

    “种子,化肥,农药。最重要的是,他们的生活费提高了,如果菜价不提,他们种菜就不够吃了。”

    “哦!”

    “你说,这些本跟美国人放水有关系?”

    “好象没有。”

    “没关系,那为什么你们这些经济学家天天说是放水引起的通货膨胀?”

    “这……”付了钱,拿起菜,快步离去。

    昨天微博上蔡鸿岩发的一篇有关北京菜价的小文:

    北京菜贩子称用面包车拉菜进城总被罚款,所以菜价要涨。北京市内货运车辆管理是最大的钓鱼执法,由于按交管部门规定这个两三千万人口的城市,除去搬家公司有证车辆,就再没有一种可运货的车。所有运货车只能是用金杯、面的之类的客车贴上厚厚的车膜。交警想罚款了就在路口专截面包车,一截一准。
    这是基本的生活常识。
    而按张五常教授的说法:经济学是常识。只是我们的所谓经济学家一直脱离常识而存在着,而且不顾常识竟然在各个领域,我们的唱衰派经济学家,比卖菜农妇的智商知识还差的很远。当然对于房地产市场的发展,这些所谓的经济学家就相当不靠谱了。

    明明是不合理的不适宜时间节点的调控错误造成的土地供应量大降,与土地价格从收储阶段大涨的影响、由于建材成本增加的影响、由于人工成本大幅增加的影响、由于税费等增加的影响,造成自07年开始的房价地价轮番上涨的过程,我们却归因于不着边际的所谓流动性过剩,归因于4万亿救市造成的通胀预期。在美国次贷危机发生之后的一个季度,启动救市政策,只有拉动住房消费的政策,至于四万亿投资基本建设,已经是后话了。和97年亚洲金融危机一样,我们及时启动了房地产市场化,靠内需拉动将经济拖出低谷。应该说,多亏了我们有50年的住房改善的欠债,而基本建设的4万亿加上住房改善的拉动,本来处于金融危机谷底的中国经济,迅速走出泥潭。这是最小的代价做了最大的事情。房地产与投资房地产的人们功不可没。信心比黄金更重要,在09年年初喊出这个口号的时候,我们的经济学家们是否有信心呢?没有。

    著名的房地产搅局的专家曹建海在08年年底声称09年中国GDP负增长6%,时寒冰叫喊房价大跌45—80%。09年将是中国房地产雪崩元年。他们的分析建立在了对中国经济完全失去信心的基础上。

    而9.29新政之后,楼市衰派有一次忽悠。谢国忠房价见顶,将大跌80%、牛刀的房价大跌80%的言论,还有一些根本上不了台面的如深圳的一个小投资者的房价大跌言论,基本不顾事实,也不顾常识。面对日益艰难的拆迁,面对无法增加的土地供应。面对保障房建设分流商品房用地造成商品房用地将急剧缩减的局面,制造行业恐慌,误导消费者。

    当然,相信他们的人已经越来越少。真正的实力购房人群和投资者,不会继续关注他们的言论。不论是成本因素,还是不但不能增加而且急剧减少的土地供应(包括保障房与商品房的土地供应),都不可能出现房价大跌的局面。而更应该关注的是如何限制房价的新一轮暴涨。

    然而我们在限购限贷的同时,对拆迁问题的处理又会造成土地收储的愈加艰难。

    据报道:11月10日,国务院常务会议研究部署规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作。其中强调要充分尊重农民意愿,涉及村庄撤并等方面的土地整治,必须由农村集体经济组织和农户自主决定,不得强拆强建等内容更有所指。
  加上正在审议的新土地管理法与拆迁安置条例的方向都是尊重居民和农民的用地权,相信在新法与新条例加上舆论监督,未来的土地征收工作会相当难,而且成本也在迅速提升。

    一级开发实践中,我们明显的感到土地开发的时间越来越延长,即使地方土地部门想加大供应,降低供地成本,实际情况是条件早已发生根本的改变。而不论是保障房还是商品房供地只有一个渠道。至于强拆是不被鼓励的,那么我们的拆迁难度将更加加大。

    所有这些因素,都造成了严重的供不应求,而抑制房价的努力,除了抑制土地价格无法做到之外,房地产开发成本中除利润外的所有成本都不是开发企业可以控制的。那么试图靠行政手段控制价格,请先控制上游产品的价格。牵扯面过于宽泛的房地产业,产业本身只是解决资金、组织资源的资本运作型企业。盈利是各个方面的。而众多的上下游产业的价格控制是相当艰难的。

    频繁的调控之手越来越加码,只有一个理由:供不应求不能解决。房价大跌建立在严重供不应求的局面中。而且房企转身速度极快。在房价真的松动的情况下,转向是必然选择,不买地是必然选择,还有更多的应对之术。

    房价大跌,在个别人的梦中,而不可能出现在现实中。

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