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陈宝存 的网易博客

为中国地产荣誉而战

 
 
 

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陈宝存:中服地块恐成北京房价地价租价推手  

2010-11-23 08:04:42|  分类: 地产纵横 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈宝存:中服地块恐成北京房价地价租价推手

    究竟谁在囤地?为什么本该09年出让的中服地块拖延至今?不得而知。任志强的新博文《限购令告诉了我们什么?》里说:“我们不愿看到房价的暴涨,更不愿看到国家政策中任何反映价格可能继续上涨的措施。该用货币政策和资金价格的办法来调控了,但这反而更容易吸引更多的外资来捞一把。这真是个两难的选择,但为什么就不能加大供给呢?这一直是个问号。”

    在另一篇文章中,列举了土地出让制度的五大制度性腐败。设置土地缺陷性障碍、设置定向建设的特殊要求性障碍、设置预约的前期条件障碍、设定评分标准的障碍、设置与土地方的协议性障碍,这确实是土地招拍挂过程中广泛存在的。所以8.31大限目的是解决土地出让环节的暗箱操作的问题,但是,善于变通的国人们,基本把土地招拍挂玩弄于鼓掌间。我们就不用再相信土地招拍挂政策会有效的抑制房价了。

    《中国证券报》报道:近期,CBD核心区12宗黄金地块入市,已经两度推迟入市的中服地块改头换面再度出现在出让土地行列。12月7日,由中服地块分拆而来的Z3、Z4、Z5、Z6四地块,加上Z14、Z15两地块将进入第二轮招标环节,这六宗土地面积合计68984平方米,规划建筑面积合计114万平米,平均容积率达16.5。

    业内预计,这六地块出让金有望超过300亿元。

    而09年拟上市的中服地块,业界预计出让金100亿,即使容积率增加,也没有增加到三倍以上。那么,政府囤积下来一年有余,土地价值增长近三倍。这对于CBD房价来说,将是灾难性的上升。

    有专家可能认为此地块商业价值极高,不可能建住宅。所以本地块的高价不至于影响北京住宅价格。这是没有道理的。

    早在本轮中服地块出让消息出现之前,在与《每日经济新闻》记者沟通中我就表示:鉴于中服地块的优越位置以及可能导致“地王”产生,在地产调控背景下,中服地块不能轻易入市,否则极可能进一步推高CBD区域的地价和房价。

    为什么会如此说?中服地块极有可能的高价出让,即使是容积率的巨大提升,但是单位土地的价格却增长近三倍。这是必然影响到周边地价的,原因是拆迁安置补偿成本的预期大增。年初有消息说中服地块周边区域的拆迁补偿升至15万/平米。那么中服地块出让从09年预计的100亿升至300亿,补偿标准将更高。不影响土地收储成本是不可能的。

    北京市区因为土地出让价格的大幅提升,豪宅化的倾向十分明显。8—10万元的豪宅在北京并不鲜见。不论是建设豪宅还是还是普通住宅或者保障房,土地来源只有一个,那就是城市拆迁之后腾退的土地。这样,在土地成本方面就不存在豪宅与普通住宅的区分。

    而拆迁补偿标准的大幅提高,最终影响的是下面地块的出让成本,也即是出让底价。所以,只能靠加大容积率,才可能稀释土地成本。而容积率的加大,是居住水平的大幅降低,也是道路拥堵的又一个主要原因。北京不适宜居住,原因就在于容积率高,道路拥堵状况明显。北京最大的问题还有停车位的逼仄。停车难在目前的北京已经很难改变。

    即使是公租房,也是要受土地成本的影响的。我们看到的是目前房地产信托投资基金(REITs)进入保障房建设的尝试。保障房特别是公租房建设的提速,引入社会资金建设之后并持有经营是才是现实的。而建设成本的提升,租价提升也在情理之中。我一直认为,保障房中公租房上市量越大,一线城市的市场租金将越来越提升。原因在于公租房新建的成本高昂。而原有市场租赁价格的产生是市场上租赁房源的初始购置价格低廉。所以旧房的出租,业主的心理预期不高。

    保障房不应该只是寄托于新建。小产权房与老旧二手房,应当作为保障房的重要方式,而最佳的方式是给适用人群提供租房补贴。

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